Vermieter fordert Mietnachzahlungen in Form eines Saldoausgleichs
Wie lange ist der Vermieter berechtigt Nachforderungen zur Miete zu stellen?
Fall: Forderung Miete inklusive Nebenkosten im Jahr 2007: 774,67€. Im Mai 2010 fordert der Vermieter 571,10€ Saldoausgleich, da der Stellplatz seit 2008 nicht bezahlt sei. Wir sind seit 2001 Mieter und haben seitdem die Miete als einen Betrag überwiesen. Wie ist jetzt die Rechtslage?
Sehr geehrter Mandant,
alle Ansprüche aus Miet- und Pachtverhältnissen verjähren grundsätzlich in drei Jahren, wobei es sich um eine Regelverjährung handelt, die am Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist, §§ 195, 199 BGB. Die Verjährungseinrede muss erklärt werden, da ansonsten ein Anspruch nach wie vor besteht und durchsetzbar ist. Die Einrede der Verjährung kann sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich erhoben werden.
Die Forderung Ihres Vermieters aus dem Jahre 2007 in Höhe von 774,67 EUR verjährt daher mit Ablauf des Jahres 2010 sofern sie nicht gerichtlich geltend gemacht wird.
Ihr Vermieter kann die Forderung dann auch nicht ohne weiteres später mit der Kaution verrechnen bzw. die Aufrechnung erklären, § 215 BGB. Nur dann, wenn die Gegenforderung des Vermieters zu dem Zeitpunkt, zu dem sie erstmalig aufgerechnet werden konnte oder aufgerechnet werden kann, noch nicht verjährt war oder ist, ist eine Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch denkbar.
In Ihrem Fall wäre dies theoretisch nur noch dann denkbar, wenn die Wohnung noch in diesem Jahr zurückgegeben würde. Frühestens mit dieser Rückgabe wäre eine Aufrechnung möglich, da frühestens zum Zeitpunkt der Rückgabe der Rückzahlungsanspruch entsteht und die Forderung des Vermieters aus dem Jahre 2007 dann auch noch nicht verjährt ist. Selbst wenn er in der Folge erst im Jahre 2011 über die Kaution abrechnen würde, könnte noch eine Aufrechnung erfolgen.
Anders sieht es mit dem Saldo in Höhe 571,10 EUR aus, der Ihnen im Mai 2010 mitgeteilt wurde und sich aus angeblich nicht gezahlten Mieten für den Stellplatz betreffend das Jahr 2008 ergeben soll.
Wäre diese Forderung aus dem Saldo berechtigt und würde die Forderung nur Rückstände aus dem Jahre 2008 betreffen, würde sie erst Ende 2011 verjähren.
Ist sie unberechtigt, müssten sie unabhängig davon als Mieter die Zahlungserfüllung nachweisen.
Wenn Sie seit 2001 die Miete für Wohnung und Garage in einem Betrag anweisen, dürfte sich dieser Nachweis sicherlich führen lassen. Insoweit gehe ich davon aus, dass über den Stellplatz entweder ein gesonderter Vertrag geschlossen wurde oder aber der Stellplatz in dem Mietvertrag der Wohnung mit aufgeführt worden ist, weil er zur Wohnung dazu gehört.
