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Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 26.11.2010

Frage:

Ich habe die Wohnung gekündigt und der Vermieter verlangt von mir das ich die Wohnung fachgerecht renovieren soll.

Nun meine Frage,laut BGH VIII ZR 335/02 bin ich doch dazu nicht verpflichtet wenn ich folgende Klauseln in meinem Mietvertrag zu stehen habe; ich zitiere:

§6 Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten auszuführen oder ausführen zu lassen.Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere das Tapezieren,Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das streichen der Fußböden,Heizkörper und Einbaumöbel und Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Sie sind handwerksgerecht in folgenden Zeitabschnitten auszuführen:

Küchen, Bäder, Duschräume alle 3 Jahre
Wohn-und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
sonstige Nebenräume alle 7 Jahre
Ölfarbanstriche alle 6 Jahre

Sofern es der Zustand der Mieträume erfordert, sind die Schönheitsreparaturen auch schon früher auszuführen.

§10 Beendigung der Mietzeit

1.Vor der Übergabe an die Vermieterin hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, die entweder nach dem in §6 Ziffer 1 AVB vereinbarten Fristenplan fällig oder aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Wohnung notwendig sind. Der Mieter ist verpflichtet, auf Verlangen der Vermieterin eine Abschlussrenovierung vorzunehmen, soweit dies erforderlich ist. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, so ist die Vermieterin berechtigt, die Schönheitsreparaturen oder die Abschlussrenovierung auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

das von Ihnen zitierte Urteil des BGH vom 25. 6. 2003 (NZM 2003, 755) trifft Ihren Fall nur teilweise. Wie Sie zutreffend erkannt haben, kommt es auf die §§ 6 Ziff. 1 und 10 Ziff. 1 MV/AVB an. § 10 Ziff. 1 dürfte auch nach der gefestigten BGH-Rechtsprechung nicht per se unwirksam sein. Denn sie enthält eine Öffnungsklausel. Neben der Verpflichtung nach § 6 Ziff. 1 AVB sind Schönheitsreparaturen aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Wohnung auszuführen, wenn sie notwendig sind. Dies ist eine sog. weiche Klausel, denn der Mieter muss nicht in jedem Fall bei Auszug renovieren, sondern nur, falls es nach dem Zustand außerhalb der Fristen des § 6 AVB notwendig ist. Bestätigt wird dies durch den Folgesatz, wonach eine Abschlussrenovierung auf Verlangen der Vermieterin nur vorzunehmen ist, falls dies notwendig ist. Befindet sich die Wohnung noch in einem guten Zustand, ist eine Renovierung eben noch nicht notwendig.

Dennoch scheitert eine Renovierungspflicht an der Unwirksamkeit von § 6 AVB, denn dabei handelt es sich um eine typische harte Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen allein nach Ablauf der Zeitintervalle vorzunehmen, ohne dass es auf den tatsächlichen Zustand und vor allem auf die Erforderlichkeit ankäme. Diese unwirksame Klausel schlägt schließlich auch auf § 10 Ziff. 1 AVB durch. Ließe man bei § 10 Ziff. 1 AVB entgegen der Rechtsprechung des BGH eine sog. geltungserhaltende Reduktion zu, wäre die Klausel wohl noch zu retten gewesen. Allerdings ist der BGH an dieser Stelle recht kompromisslos und erklärt stets die gesamte Klausel für unwirksam.

Im Ergebnis müssen Sie Schönheitsreparaturen bei Ihrem Auszug deshalb nicht vornehmen. Die Beseitigung von Schäden bleibt hiervon natürlich unberührt.



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