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Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages - Fristen und Zugang der Kündigung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 24.11.2010

Frage:

Wir haben zum 01.03.2010 einen gewerblichen Mietvertrag für die Dauer von 5 Jahren fest abgeschlossen. Der Vermieter hat im Mietvertrag unter § 10 Abs. 5 für den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende des ersten Mietjahres eingeräumt. Dieses Kündigungsrecht möchten wir jetzt in Anspruch nehmen und möchten nun wissen
- was muss in der Kündigung stehen (gibt es besondere Formulierungen)
- wenn die Kündigung bis zum 30.11.2010 beim Vermieter sein muss, können wir diese auch persönlich übergeben oder nur per Einschreiben?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihre Kündigung kann vertragsgemäß unter Bezugnahme auf § 10 Abs.5 des Mietvertrages außerordentlich unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten nur schriftlich erfolgen. Einer Begründung bedarf meiner Meinung nach nicht. Dies ergibt sich aus einer Auslegung des gesamten Textes zu § 10 des Mietvertrages. Hiernach ist eine außerordentliche Kündigung o h n e Einhaltung einer Frist, also fristlos, nur aus wichtigem Grund möglich, 10 Abs.1. Im folgenden werden dann beispielhaft wichtige Gründe aufgeführt, § 10 Abs.2 des Mietvertrages. § 10 Abs. 3-5 betreffen jeweils einen Sonderfall, der auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigen soll, allerdings dann unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten. § 10 Abs. 5 des Mietvertrages enthält hierbei quasi eine Ausstiegsklausel für die Dauer eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist. Sie muss m.E. nicht begründet werden, da ein wichtiger Grund nach § 10 Abs. 1 des Vertrages nur bei einer sofortigen, fristlosen Kündigung vorliegen muss. In einem solchen Fall müssen dann auch die Gründe in der Kündigung dargelegt werden.

Die Kündigung könnte also wie folgt lauten:

„Hiermit kündige ich / kündigen wir den Mietvertrag vom ...............betreffend das Mietobjekt .............. unter Bezugnahme auf § 10 Abs. 5 Vertrages außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten zum 1.3.2011, lediglich hilfsweise zum nächst möglichen Termin.

Um schriftliche Bestätigung des Erhalts der Kündigung sowie der Beendigung des Mietverhältnisses zum 1.3.2011 wird gebeten.“

(Unterschrift aller Mieter im Mietvertrag!)

Die Kündigung muss als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung bis zum 30.11.2010 bei dem Vermieter zugegangen bzw. eingegangen sein!

Sie können die Kündigung persönlich übergeben. In diesem Fall sollte entweder ein Zeuge vorhanden sein, der das Kündigungsschreiben kennt und die Übergabe bestätigen kann oder Sie lassen sich den Erhalt der Kündigung auf einer Zweitausfertigung einfach schriftlich bestätigen.

Möglich ist neben der sofortigen Quittierung des Erhalts der Kündigung am Tag der Übergabe auch eine Übergabe per Boten oder ein Einwurf in den Briefkasten durch einen Boten. In beiden Fällen sollte der Bote das Kündigungsschreiben kennen bzw. vorher gesehen haben. Der Einwurf in den Briefkasten muss im übrigen zu üblichen Geschäftszeiten erfolgen, anderenfalls wird eine Zustellung erst am darauf folgenden Tag anerkannt. Damit kann ein Zugang dann zu spät erfolgt sein, wenn man etwa den Brief am letzten Tag erst abends in den Briefkasten einlegt oder einlegen lässt.

Der Zugangsnachweis kann nicht rechtssicher durch ein Einschreiben erfolgen., auch nicht durch ein Einschreiben mit Rückschein. Durch ein Einschreiben können Sie allenfalls die Absendung eines Schreibens nachweisen, nicht aber auch seinen Zugang. Bei einem Einschreiben/Rückschein besteht immer die Gefahr, dass der Empfänger eine entsprechende Benachrichtigung in seinem Briefkasten ignoriert und den Brief bei der Post nicht abholt. Damit ist er auch nicht zugegangen. Die Benachrichtigung einer Zustellung im Briefkasten durch den Postboten reicht nicht aus.

Schließlich ist als rechtssicher die Zustellung per Gerichtsvollzieher zu nennen. In Ihrem Fall dürfte dies aber nicht mehr praktikabel sein, da ein Gerichtsvollzieher nach Beauftragung eine Woche Zeit für eine Zustellung hat. In Ihrem Fall wäre dies dann wahrscheinlich zu spät.



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