Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Wasserschaden im Wohnzimmer - Kann eine Mietminderung verlangt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 23.11.2010

Frage:

Letzte Woche hatte ich einen Wasserschaden in meinem Wohnzimmer, bei dem etwa 10L Wasser über einen Zeitraum von 4 Stunden durch die Decke in mein Wohnzimmer tropften. Wie sich später herausstellte, lag die Ursache in der Wohnung über mir. Dort führte ein hoher Wasserstand auf der Dachterrasse wegen eines verstopften Ablaufs zum Überlaufen des Wassers. Jetzt habe ich für 2-3 Wochen ein Trocknungsgerät im Wohnzimmer, das durch ein neu geschaffenes Loch die Decke trocknen soll.
Für mich stellt sich jetzt die Frage nach der Zulässigkeit und gegebenenfalls angemessenen Höhe einer Mietminderung.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Ich empfehle dennoch stets, dem Vermieter von der durchgeführten Mietminderung Mitteilung zu machen, damit er die in geminderter Höhe eingehende Mietzahlung nachvollziehen kann. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsvernichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, wer den Wasserschaden verursacht und zu verantworten hat.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung ist die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.

In Ihrem Fall ist zum einen der Betrieb des Trocknungsgerätes zu beachten und zum anderen die weiteren noch notwendigen Beeinträchtigungen durch die Schadensbeseitigung. Darüber hinaus wird die Höhe der Minderung noch durch die eingeschränkte Nutzung der Räumlichkeiten bestimmt. Ihr mitgeteilter Sachverhalt genügt zu einer abschließenden Beurteilung der Minderungshöhe zwar nicht. Eine Minderung von etwa 15 bis 20 % dürfte in derartigen Fällen jedoch angemessen sein. Sind mehrere Räume betroffen, entsprechend mehr.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist. Sie ist Tag genau auszurechnen.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Besuchsregelung

Übernahme der Miete durch Arge? | Stand: 28.10.2013

FRAGE: Ich und meine 2 Kinder ( 17 u. 20J.) sind in Bezug von Hartz4.Da mein Haus (1.910,00€ Miete) zu teuer ist muss ich umziehen.Das Landratsamt sagt aber die neue Whg. dürfe nur 600€ Miete koste...

ANTWORT: Wichtigster Punkt in Ihrem Fall ist die tatsächliche Verfügbarkeit einer angemessenen Wohnung.Gibt es jedoch konkret keine verfügbaren Wohnungen, die den Angemessenheitskriterien entsprechen ...weiter lesen

Zwei Mieter in einer Wohnung - einer will nicht kündigen | Stand: 22.11.2012

FRAGE: Vor 2 Jahren haben ich und mein damals noch Freund den Mietvertrag unterschrieben. Inzwischen sind die Beziehungen kaputt gegangen, und wir mussten uns ertragen, da man laut des Vertrages die ersten ...

ANTWORT: Wie Sie bereits richtig vermuten, ist bei mehreren Mietern wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine von allen erklärte Kündigung erforderlich. Dies folgt aus § 542 BGB.Si ...weiter lesen

Vermieteirn droht mit Kündigung | Stand: 27.09.2012

FRAGE: Wir mieten in Köln ein Einfamilienhaus mit Garten an- am 01.10.2012 beträgt unsere Mietdauer 5 Jahre.Anfang Juli diesen Jahres teilt uns unser Vermieter (mit dem wir bisher ein herzliches un...

ANTWORT: I. Wie Sie zutreffend bemerken, ist ein Verkauf des Hauses für den Bestand des Mietvertrages irrelevant, da Kauf gem. § 566 BGB nicht Miete bricht. Im Prinzip haben Sie sich vollständi ...weiter lesen

Mieterhöhung nach Balkonsanierung möglich? | Stand: 24.06.2012

FRAGE: An unserem Mietaltbau möchte ich an einer Wohnung einen Balkon austauschen. Dieser Balkon ist ca. 60 Jahre alt und mit einer Betonbodenplatte versehen, die mit dem Fußboden der Wohnung vergosse...

ANTWORT: § 554 Abs. 2 BGB sowie § 559 BGB sind völlig selbständige Anspruchsnormen mit eigenständigem Regelungsgehalt. Während § 554 Abs. 2 BGB das "Dürfen" der einseitige ...weiter lesen

Mieter zahlt Miete nicht - Rechtslage | Stand: 02.02.2012

FRAGE: Habe einen Mieter, der mich trotz mehrfacher Abmahnung auch schon mit fristloser Kündigung keine Reaktion zeigt und seine Nachzahlung von 2010 nicht begleicht. Belügt mich seit März 2011.Nac...

ANTWORT: Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass Sie sich bezüglich des Jobcenters nichts vorzuwerfen haben. Sie sind keineswegs verpflichtet, dem Jobcenter irgendwelche Meldungen oder Mitteilunge ...weiter lesen

Vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrages | Stand: 20.02.2011

FRAGE: Ich habe ab August 2009 unser Haus befristet vermietet (für 4 Jahre, also bis 31.07.2013). Der Mieter hat Ende Nov. 2010 vorzeitig, außerordentlich gekündigt. Dies ist m. E. nicht möglich...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, 1. Anhaltspunkte für eine Außerordentliche Kündigung des Mieters bestehen nicht. Sofern sich im Vertrag Mieter und Vermieter bis zum 31.07.2013 verpflichtet haben ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Besuchsregelung

Anforderungen an einer wirksamen Mieterhöhungsankündigung
| Stand: 07.06.2016

Unlängst hatte das Amtsgericht Görlitz zu entscheiden, ob die Unterzeichnung einer Modernisierungsankündigung durch den Wohnungsmieter zugleich als Zustimmung zu einer späteren Mieterhöhung zu werten ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.845 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

   | Stand: 27.03.2017
Ich bin sehr zufrieden mit den Antworten . Ich kann diese hotline nur weiterempfählen.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Mietrecht | Strafrecht | angemessener Wohnraum | Antenne | Benutzungsrecht | Besuchsrecht | Dauerbesucher | Dauergast | Gebrauchsüberlassung | Hausfrieden | Mietbedingungen | Miete | Mieterrecht | Mietrechte | Nachschlüssel | Nutzungsvereinbarung | Rechte Mietwohnung | Silvester | Wohnungsrecht | Instrument

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen