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Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 22.11.2010

Frage:

Wir haben letzten Monat unser Haus verkauft und jetzt ist die Heizung in diesem Haus defekt.
Diese ist aber bei uns immer gelaufen und ebenso bei der Schlüsselübergabe.
Genaueres zum Hausverkauf:

20.10.2010 Fälligkeit der Kaufsumme
12.10.2010 Schlüsselübergabe, Heizung hat funktioniert
21.10.2010 Anruf, die Heizung ginge immer aus

Mein Mann setzte sich daraufhin mit den Erwerbern in Verbindung und wollte sich das Problem ansehen.

22.10.2010 kam eine SMS der Käuferin, er brauche nicht zu kommen, einige Ventile seien nicht okay gewesen, die Heizung läuft wieder, es sei alles in Ordnung.

23.10.2010 Heizung sei kaputt, Brenner wäre jetzt defekt und in 4 Tage wäre er dann da, er sei bestellt.

Mein Mann bedauerte dies und bat die Käuferin, ihm die Rechnung zu zeigen, wenn die Heizung repariert sei.
(Er wollte aus Kulanz, eventuell etwas dazu geben, daher hatte er das gesagt).

Danach kam keine Nachricht mehr, bis am 19.11.2010 dann ein Anruf kam, wie sie das jetzt machen würden, er hätte ja gesagt, er übernehme die Rechnung. 2500 Euro.
Mein Mann fiel aus allen Wolken, denn er hatte ja nicht gesagt, er würde die Rechnung übernehmen.
Das kann man doch nicht sagen, wenn man gar nicht weiß, um welchen Betrag es sich da handeln würde.
Zumal man im Fall einer Übernahme der Kosten, ja selbst jemanden beauftragen würde, der dann eventuell die Reparatur ausführt.
In diesem Fall hat die Verkäuferin einen Heizungsmonteur beauftragt, der ein Freund der Familie (Nachbar) ist und jetzt fast 4 Wochen später, erst Bescheid gegeben hat.

Mein Mann berichtigte die Aussage der Käuferin, diese behauptete aber weiterhin, er hätte das gesagt, es seien Zeugen dabei gewesen (Mutter und Schwägerin).
Am Abend bekam mein Mann einen Anruf von dem Vater der Käuferin, der meinen Mann bedroht hat.
Er sagte noch, er hätte beim Notar angerufen und beim Anwalt, mein Mann hätte arglistige Täuschung begangen.
Er setzte ihm eine Frist bis heute, dann würde er zum Anwalt gehen, das würde teuer werden für mein Mann.

Was können wir denn jetzt machen?
Wir haben niemanden getäuscht, es hat alles funktioniert.
Heizung ist übrigens 20 Jahre alt, was die Käuferin ja auch wusste.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Eine Haftung kommt aus drei Gesichtspunkten in Betracht. Zum einen aus einer Zusage Ihre Mannes (1.) und zum anderen aus dem Kaufvertrag als Sachmängelhaftung (2.) oder letztlich wegen arglistiger Täuschung (3.).

zu 1.: Ob Ihr Mann eine verbindliche Zusage am Telefon zur Übernahme der Kosten oder eines Kostenanteils gemacht hat, erscheint äußerst zweifelhaft. Jedenfalls müssten die Käufer, die eine Haftungsübernahme in voller Höhe behaupten, dies auch beweisen. Ihr Ehemann muss demnach nicht etwa beweisen, dass er einer Haftung nicht zugestimmt hat. Bei dem Telefonat hat sich Ihr Mann offensichtlich die Höhe einer Beteiligung offen gehalten. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass er nicht blind und ungeprüft eine der Höhe nach unbestimmte Verpflichtung übernimmt.

zu 2.: Vom Grundsatz her besteht gem. §§ 433, 434, 437 Nr.1 BGB für den Käufer ein Recht zur Beseitigung von Sachmängeln beim Kaufvertrag (Früher: Gewährleistung). Jedoch kann diese Haftung bei Verträgen zwischen Verbrauchern wirksam ausgeschlossen werden (Ausschluss der Sachmängelhaftung). Dies ist in Ihrem Kaufvertrag in § 19 Abs. 2 klar und unmissverständlich geschehen:

§ 19 (2) Der Veräußerer schuldet den Vertragsgegenstand in dem Zustand, in dem er sich bei der letzten Besichtigung durch den Erwerber befunden hat, soweit in dieser Urkunde nichts Abweichendes vereinbart ist. Alle Rechte und Ansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln werden daher insoweit ausgeschlossen. Der Veräußerer versichert jedoch, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind.

Der Ausschluss ist auch wirksam, da an dem Veräußerungsgeschäft lediglich Verbraucher beteiligt sind. Insoweit scheidet auch hier eine Haftung aus.

zu 3.: Liegt ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vor, wie hier, kommt ggf. eine Vertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB in Betracht. Wer wider besseres Wissen bekannte Mängel verschweigt und die Haftung hierfür ausschließt, verdient keinen Schutz. Der Verkäufer ist auch ungefragt verpflichtet wesentliche Mängel, sofern sie dem Käufer verborgen geblieben sind, zu offenbaren. Dabei ist die Offenbarungspflicht des Verkäufers schwächer, wenn der Käufer den Mangel ohne weiteres, auch bei einer nur oberflächlichen Besichtigung, erkennen konnte. Der Verkäufer kann dann u. U. davon ausgehen, dass ein Hinweis entbehrlich ist. In Ihrem Fall dürfte entscheidend sein, dass die Heizungsanlage vor und auch bei der Übergabe (= Gefahrübergang) ordnungsgemäß funktionierte. Die Erwerber sind beweispflichtig für die Behauptung, dass die Heizungsanlage bereits bei oder vor der Übergabe des Hauses defekt war und (!) Sie von diesem Defekt auch Kenntnis hatten. Ein solcher Beweis ist in der Praxis beinah nie zu erbringen. Allein die Behauptung, wie von Ihnen geschildert, ist rechtlich wertlos und unerheblich.

Sie sollten eine Haftung deshalb ablehnen.



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