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Darf der Vermieter die Mietdifferenz vom Vormieter verlangen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 03.11.2010

Frage:

Ich habe im April 2010 einen gewerblichen Mietvertrag über eine Länge von 10 Jahren mit einer privaten Person geschlossen um ein Spielzeug/Geschenkeladen zu betreiben. Dies war leider nicht erfolgreich und wollen deshalb aufgeben. Es ist auch ein Nachmieter da, der aber eine niedrigeren Miete zahlt als ich. Nun möchte der Vermieter dem ihm entgangene Diverenz von 30,- monatlich, von mir einbehalten (über die Kaution und einer Nachzahlung). Wobei im Vertrag steht: "Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, haftet der Mieter für den Mitausfall, der durch das Leerstehen der Räume od. dadurch entsteht, dass im Falle der Neuvermietung nur ein geringerer Mietzins erzielt werden kann." Ist das so rechtens, da ja ein Nachmieter da ist, und der Vermieter dem Nachmieter einen geringere Miete anbietet.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Diese Anfrage beantworte ich Ihnen wie folgt:

Gem. Ihrer Anfrage haben Sie im April 2010 einen Gewerberaummietvertrag über die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen. Eine Befristung von Mietverhältnissen ist bei Gewerberäumen nach wie vor zulässig, die große Einschränkung der Befristung von Wohnraummietverhältnissen in § 575 BGB ist nicht auf das Gewerbemietrecht übertragbar. Sie müssen deshalb davon ausgehen, dass Sie tatsächlich noch für die Dauer von ca. 9 ½ Jahren an den Mietvertrag gebunden sind.

Ihrer Anfrage kann man jedoch auch entnehmen, dass Sie zwischenzeitlich den Vertrag gelöst haben. Der Vermieter hat Sie jedoch nur deshalb aus dem Mietvertrag entlassen, weil Sie einen offenbar geeigneten Nachmieter geschafft haben. Kann der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen, kann zumindest im Gewerberaummietrecht der Vermieter durchaus verpflichtet sein, diesen Nachmieter zu akzeptieren. Problematisch ist indes die Klausel, dass der Vermieter im Falle fristlosen Kündigung vom Vermieter den Schaden in Form des Mietausfalles oder aber der Neuvermietung zum Minderpreis verlangen kann. eine solche Klausel ist durchaus im Gewerberaummietrecht zulässig, da der Vermieter dem Grunde nach auch von Ihnen die Einhaltung des Mietvertrages, mithin also die weitere Mietung für ca. 9 ½ Jahren verlangen könnte. Letztlich ist dies auch eine Kalkulationsgrundlage für den Vermieter. Der Vermieter kann deswegen grundsätzlich verlangen, dass eine Mindermiete i. H. v. 30,00 Euro von Ihnen bezahlt werden wird, wenn der Nachmieter nur zu einer in der Höhe geminderten Miete bereit war.

Allerdings gibt es zwei Problemfelder, die durchaus beachtet werden müssen. Zum einen ist eine solche Vereinbarung zwar zulässig, eine Forderung muss jedoch auf einer entsprechenden Vereinbarung beruhen. Die von Ihnen zitierte Vereinbarung gilt jedoch nur für den Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Aus Ihrer Anfrage geht indes nicht hervor, ob Sie aus dem Mietvertrag entlassen worden sind oder ob eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters vorangegangen ist. Da die Schadenersatzpflicht des Vormieters an der vertraglichen Vereinbarung hängt, ist der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung selbstverständlich bindend, so dass hier möglicherweise die Vereinbarung bereits keine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits auslöst. Darüber hinaus gilt zu bedenken, dass eine solche Vereinbarung immer nur dann gilt, wenn der Nachmieter grundsätzlich nicht bereit gewesen ist, den Mietvertrag zum gleichen Mietpreis, wie Sie abzuschließen. Der Vermieter hat eine Schadensminderungspflicht, das bedeutet, er darf keinen zusätzlichen Schadenersatzanspruch kreieren, beispielsweise, indem er von vornherein dem Nachmieter einen Mietnachlass gewährt. Lediglich dann, wenn der Nachmieter nur bereit ist, den Mietvertrag abzuschließen, wenn er eine geringere Miete zahlt, und eine solche Verpflichtung Ihrerseits vereinbart ist, kann der Vermieter von Ihnen Zahlung verlangen.

Es wäre mithin zu empfehlen, zu eruieren, ob der Nachmieter überhaupt ein Angebot zum Abschluss des Mietvertrages in der Ihrigen Höhe bekam.



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