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Erwerb eines sanierungsbedürftigen Zweifamilienhauses


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 01.11.2010

Frage:

Ich möchte ein Zweifamilienhaus in Sachsen Anhalt erwerben. Es handelt sich um eine baufälliges ehemaliges Bauernhaus mit zwei Wohneinheiten. Das Dach über beiden Wohneinheiten muss neu gedeckt werden. Heizung ist derzeit in keiner Einheit vorhanden (ledigl. Ölofen). Eine Mieteinheit ist derzeit nicht bewohnbar und müsste saniert werden. Die andere Mieteinheit ist derzeit vermietet. Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses bestehen nicht. Um das Haus in Eigenleistung sanieren zu können, müsste der Mieter ausziehen, damit ich dort während der Sanierungsarbeiten wohnen kann. Welche Möglichkeiten habe ich, das Mietverhältnis zu kündigen? Welche Schritte kann der Mieter gegen mich erwägen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit dem möglichen Erwerb des sanierungsbedürftigen zum Teil vermieteten Zweifamilienhauses Stellung.

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass ein reguläres unbefristetes Mietverhältnis gem. § 542 Abs. 1 BGB vorliegt, da offenbar keine Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses bestehen.

Dieses unbefristete Mietverhältnis kann gem. §§ 568ff. BGB wie folgt vom Vermieter gekündigt werden:

㤠568
Form und Inhalt der Kündigung
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.“

Weiter ist insbesondere § 573 BGB wie folgt zu beachten:

㤠573
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Dies bedeutet, dass Sie konkret darlegen müssen und beweispflichtig dafür sind, wie lange die Sanierungsarbeiten voraussichtlich dauern würden und wieso es Ihnen nicht möglich wäre, während der Sanierungszeit eine andere Wohnung zu nutzen.

Im Falle eines Widerspruchs des Mieters gegen eine Kündigung wären Ihre Erfolgsaussichten in einem etwaigen gerichtlichen Verfahren daher durchaus fragwürdig, da Sie ja offenbar die vermietete Wohnung, die Sie lediglich zu Sanierungszwecken der 2. Wohneinheit bewohnen würden, nicht dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken benötigen würden.

Es ist daher davon auszugehen, dass der Mieter gem. §§ 574ff. BGB Widerspruch einlegen würde. Hierbei ist insbesondere § 574b BGB wie folgt zu beachten:

㤠574b
Form und Frist des Widerspruchs
(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Im Falle der – m.E. durchaus wahrscheinlichen Widerspruchseinlegung des Mieters – würde das Mietverhältnis gem. § 574a Abs. 1 BGB so lange fortgesetzt, „wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.“

Kommt bzgl. der Frage der Dauer der Fortsetzung eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter nicht zustande, „so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird“, gem. § 574a Abs. 2 BGB durch Urteil bestimmt.

Aufgrund des mit der Widerspruchseinlegung und ggf. anschließenden gerichtlichen Klärung einhergehenden Zeitablaufs ist davon auszugehen, dass ein Gericht ohnehin die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit aussprechen würde.

Leider verfügen Sie als Vermieter insbesondere aufgrund Ihres gem. § 573 BGB weitestgehend eingeschränkten Kündigungsrechts über eine unsichere/geschwächte Rechtsposition.



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