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Vermieter kündigt weil die Mieterin in einer Beziehung ist

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 29.10.2010

Frage:

Bei Einzug in meine heutige Wohnung war ich Single und bin auch alleine, wie der Mietvertrag auch abgeschlossen ist eingezogen. Relativ kurzfristig danach bin ich eine Beziehung eingegangen. Mein Lebenspartner hält sich nun auch oft bei mir auf. Vor kurzem erhielt ich einen Brief meiner Vermieterin mit der Frage ob ich untervermietet hätte. Den Namen meines Lebenspartners habe ich mit am Briefkasten angebracht, da er häufig arbeitsbedingt abwesend ist und für ihn praktischer wenn die Post zu mir kommt.

Meiner Vermieterin habe ich wahrheitsgemäß geantwortet, dass der Name am Briefkasten mein Lebenspartner sei und die Namensanbringung postalisch organisatorische Gründe habe, eine Untervermietung nicht vorläge.

In Ihrer Antwort schreibt Sie wörtlich, dass der damals mit mir geschlossene Vertrag unter falschen Bedingungen zu Stande gekommen sei, schließlich habe ich ihr damals auf Nachfragen (wahrheitsgemäß) geantwortet, dass ich Single sei und somit ein ruhiger Mieter. Im übrigen sähe sie keinen nachvollziehbaren Grund, warum die Post an meiner Adresse zugestellt werden sollte.

Es wurde mit nichts gedroht, also keine Sanktionen in Aussicht gestellt, trotzdem geht es mir mit der unterschwelligen Behauptung ich habe sie quasi betrogen nicht gut.

Wie sieht hierzu die Rechtslage aus? Kann mir gekündigt werden? Wie sieht es mit der Behauptung des zu Stande kommens des Mietvertrages aus? Wessen Namen darf ich an meinem Briefkasten anbringen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Eine Kündigung der Vermieterin dürfte zum derzeitigen Zeitpunkt nicht begründet sein. Eine nicht vom Vermieter zuvor erlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung oder eines Teils der Wohnung an einen Dritten – auch an einen Lebensgefährten - kann zwar als vertragswidriges Verhalten gewertet werden, setzt aber grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus. Der Vermieter darf daher nicht sofort zum Mittel der Kündigung greifen.

Der Mietvertrag mit Ihnen ist wirksam zustande gekommen. Die Äußerungen Ihrer Vermieterin sind rechtlich betrachtet ohne durchgreifendes Gewicht. Das ergibt sich auch daraus, dass ein Mieter auch nach dem Abschluss des Mietvertrages einen Anspruch auf eine Untervermietung nach § 540 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter haben kann und zudem auf ein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs1. BGB verweisen darf, wenn ein solches Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. So ist ein Mieter grundsätzlich berechtigt, einen nichtehelichen Lebensgefährten oder eine Lebensgefährtin nachträglich in die Wohnung aufzunehmen, muss aber im Gegensatz zu einer Ehe oder zu einer eingetragenen Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz den Vermieter hier vorher ausdrücklich auffordern, seine Zustimmung zu erteilen (so etwa BGH WM 2003,688). Voraussetzung ist wie schon erwähnt auch, dass die Lebensgemeinschaft nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag wäre zudem unwirksam, § 553 Abs.3 BGB. In der Regel muss der Vermieter seine Zustimmung hierzu auch erteilen. Der bloße Wunsch des Mieters, eine Lebensgemeinschaft einzugehen, reicht als berechtigtes Interesse in der Regel aus. Im Ausnahmefall kann aber der Vermieter gewichtige Gründe vorbringen, die in der Person des Dritten liegen oder aber in sonstiger Weise von Bedeutung sind. Die Gleichgeschlechtlichkeit eines Partners reicht hier nicht aus. Anerkannt ist aber eine Berufung des Vermieters auf eine etwaige Überbelegung der Wohnung durch den Zuzug eines Partners oder etwa der Umstand, dass der Mieter nicht bereit ist, eine angemessene Mietanhebung zu akzeptieren, auf die der Vermieter grundsätzlich sowohl bei einer Untervermietung als auch im Falle des § 553 BGB einen Anspruch hat.

§ 553 BGB erlaubt also kein sofortiges Handeln des Mieters dergestalt, dass man ohne vorliegende Erlaubnis des Vermieters, den oder die Lebensgefährtin in die Wohnung aufnehmen und etwa auch den weiteren Namen an dem Briefkasten anbringen darf.

In Ihrem Fall wäre also zu überlegen, ob und wann Sie ein entsprechendes offizielles Verlangen an Ihre Vermieterin stellen, was natürlich nur dann Sinn macht, wenn Sie angesichts der derzeitigen Größe Ihrer Wohnung davon ausgehen können, dass sie ohne weiteres auch von zwei Personen bewohnt werden könnte, denn sonst hätte Ihre Vermieterin in jedem Fall ein Vetorecht.
Wenn Sie ein derartiges Verlangen schriftlich stellen und voraussichtlich von einer Zustimmungspflicht Ihrer Vermieterin ausgehen können, können Sie erst hiernach ggfls. eine tatsächliche Aufnahme Ihres Partners in Ihre Wohnung und Anbringung seines Namens auf dem Briefkasten in Erwägung ziehen. Zwar können Sie auch in diesem Fall ein Veto der Vermieterin und vielleicht auch eine Kündigung nicht völlig ausschließen. Dieser könnten Sie dann aber ein zuvor gestelltes berechtigtes Verlangen nach § 553 BGB entgegenhalten.

Sofern Sie derartige Überlegungen für zu verfrüht halten und sich Ihr Partner vielleicht ohnehin nicht regelmäßig in Ihrer Wohnung aufhält, würde ich jedenfalls anraten, Maßnahmen zu unterlassen, die nach außen objektiv den Eindruck erwecken, dass eine weitere Person in Ihrer Wohnung lebt. Ein solcher Schluss wäre jedenfalls durch die Anbringung eines Namensschildes nicht fernliegend. Denn mangels einer vorherigen Erlaubnisanfrage könnte dies zu einer Abmahnung und nachfolgenden Kündigung durch Ihre Vermieterin wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung führen.

Den Briefkasten dürfen Sie daher m.E. derzeit nur alleine nutzen. Deshalb würde ich Ihnen anraten, im Augenblick nur Ihren Namen auf dem Briefkasten zu verwenden, bis Ihre Vermieterin nach einem etwaigen schriftlichen Verlangen Ihrerseits eine Zustimmung zur Aufnahme Ihres Lebensgefährten in die Wohnung erteilt oder aber eine zu erwartende Zustimmung zur Aufnahme unberechtigt verweigert.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen und bedanke mich abschließend für das entgegengebrachte Vertrauen.



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