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Einbußen des neuen Eigentümers durch mietfreie Zeit der Immobilie


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 27.10.2010

Frage:

Laut Kaufvertrag, Anfang April 10, (Immobilie) ist
1. die Garage zu 50,- vermietet. Übergabe ist aber wegen Geldflusses erst Ende August (ausgehandelt). Im Oktober fehlen noch immer die Mietverträge. Telefonische Auskunft heute ergab, dass Garage schon ende Juni mietfrei war. Akzeptieren oder besteht Regress bezüglich der nicht gemachten Einnahmen ohne Wissen um das Fehlen eines Mieters?

2. Nebenkosten waren mit 141,- angeben, sind aber tatsächlich nun bei 182,-
Wie es aussieht war das dem bisherigen Verkäufer nicht unbekannt gewesen. Mein Problem?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

In Ihrer Anfrage erwähnten Sie, dass nach dem Kaufvertrag von Anfang April 2010, gemeint ist hier wohl offensichtlich der Notarsvertrag vom 02.03.2010, die Garage vermietet sei und hieraus eine Miete i. H. v. 50,00 Euro anfällt.

Der Kaufgegenstand ist in § 1 des Notarvertrages nicht explizit genannt, sondern es ist stattdessen auf das Grundbuch beim Amtsgericht Hamburg der Gemarkung L. verwiesen worden. Ich darf davon ausgehen, dass dies jedoch die von Ihnen benannte Wohnung nebst Garage ist. Hierauf deutet übrigens auch die Formulierung in § 4 des Notarvertrages hin.

Ausweislich § 4 Abschnitt 1 des Notarvertrages (dort 2. Absatz) beträgt die mtl. Nettomiete für die Wohnung zur Zeit 247,00 Euro und für den Tiefgaragenstellplatz 40,00 Euro. Insoweit weicht die Angabe im Notarvertrag etwas von der Ihrigen Angabe in Ihrer Anfrage ab. Dies mag aber letztlich damit zusammenhängen, dass im § 4 Abschnitt 1 2. Absatz des Notarvertrages die reinen Nettokaltmieten enthalten sind, hierauf bezogene Vorauszahlungen auf Verkaufswerke noch nicht enthalten sind.

Eigentum an Grundstücken, und hier ist das Wohnungseigentum in Form der Eigentumswohnung und des Tiefgaragenstellplatzes, wie ein Grundstück zu behandeln, geht dann über, wenn sich der Veräußerer und der Erwerber über den Erwerb einig sind und die Übertragung des Rechtes in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 873 Abs. 1 BGB). Eigentümer der Eigentumswohnung und des dazugehörigen Tiefgaragenstellplatzes sind Sie mithin erst, wenn Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden. Da dies einige Unwegbarkeiten mit sich bringt, insbesondere dann nicht abzusehen ist, wann die Mitarbeiter des Grundbuchamtes die Eintragung vornehmen, enthält der Notarsvertrag regelmäßig eine Klausel mit einem Stichtag, ab welchem sich der Erwerber wie ein Eigentümer generieren kann, mithin ab wann der Erwerber die Rechte des Eigentümers ausüben kann. Man spricht hier von einer Abtretung der Eigentümerrechte an den Erwerber. Eine solche Klausel befindet sich in Ihrem Vertrag in § 4 Abschnitt 1 3. Absatz. Hier räumt der Verkäufer Ihnen die Vollmacht ein, diesen in allen Mietrechtsangelegenheiten zu vertreten und Mietzinszahlungen mit befreiender Wirkung für den Mieter in Empfang zu nehmen und zu vereinnahmen. Maßgeblich ist allerdings der Übergabetag. Dieser ist nach § 4 Abschnitt 1 1. Absatz des Notarvertrages der 1. Juli 2010, sofern der Kaufpreis von 42.500,00 Euro (§ 2 Abschnitt 1 des Notarvertrages) vollständig bezahlt wurde. Bei verspäteter Kaufpreiszahlung ist die Übergabe des Kaufgegenstandes und vor allen Dingen die damit erteilte Vollmacht, erst auf den 3. Werktag nach Eingang des vollständigen Kaufpreises terminiert.

Für mich ist nicht erkenntlich, wann der vollständige Kaufpreis gezahlt wurde. Sie gaben jedoch an, dass die Übergabe auf das Ende August 2010 terminiert wurde, sodass ich davon ausgehe, dass Sie im August 2010 den Kaufpreis vollständig beglichen haben. Mithin sind Sie zu diesem Zeitpunkt zwar kein Eigentümer, wohl aber bevollmächtigt, die Eigentümerinteressen wahrzunehmen.

Gegenstand des Notarvertrages und insbesondere des § 4 Abschnitt 1 des Notarvertrages ist keineswegs eine Garantieerklärung des Veräußerers, sondern lediglich die Bekanntgabe des aktuellen Zustandes. Der Notarsvertrag benennt in § 4 Abschnitt 1 Absatz 2, dass sowohl die Wohnung, als auch der Tiefgaragenstellplatz vermietet sind und hierfür Erträgnisse i. H. v. gesamt 297,00 Euro Kaltmiete zu erwarten sind. Darüber hinaus ist beschrieben, dass eine Kaution gezahlt wurde und dass der Mieter vertragsgerecht handelt, mithin aber vor allen Dingen regelmäßig bezahlt. Darüber hinaus ist noch beschrieben, dass Mietminderungen nicht geltend gemacht wurden und Mietrückstände nicht bestehen. Mehr kann der Veräußerer nicht kund tun, insbesondere kann der Veräußerer zu keinem Zeitpunkt eine Garantie dafür abgeben, dass sich der Mieter auch in Zukunft vertragsgerecht verhält oder aber dass der Mieter für eine weitere Dauer noch Mieter bleibt.

Zwar ist die gesetzliche Lage die, dass der Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung, den bestehenden Mietvertrag nicht bricht, sondern dass der Veräußerer kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der Erwerber in das gleiche Mietverhältnis eintritt. Insoweit sind Sie per Stichtag wie ein Eigentümer zu behandeln.

Wenn Sie jedoch erst ab dem Ende August 2010 als Eigentümer bzw. wie ein Eigentümer agieren können, ist es für Sie nicht relevant, dass die Garage bereits Ende Juni mietfrei war, Mietzinsansprüche oder gar Schadenersatzansprüche können Sie insoweit nicht verlangen. Es ist nach dem Ablauf sogar möglich, dass eine Kündigung der bestehenden Mietverträge, hier also insbesondere des Tiefgaragenstellplatzmietvertrages zum Zeitpunkt des Erstellens des Notarsvertrages am 02.03.2010 noch nicht einmal eine ausgesprochene Kündigung vorgelegen hat, da diese mit lediglich dreimonatiger Frist zu erklären wäre. Die Kündigung kann daher durchaus erst nach dem 02. März 2010 erfolgt sein und trotzdem den Tiefgaragenstellplatzmietvertrag zum Ende Juni 2010 beenden. Die in dem Notarsvertrag abgegebene Erklärung des Veräußerers muss deshalb nicht falsch sein.

Hinsichtlich der von Ihnen so genannten Nebenkosten, also der Höhe des Hausgeldes i. H. v. 141,00 Euro kann nicht nachvollzogen werden, ob die Angabe in § 4 Abschnitt 7 des Notarvertrages richtig oder möglicherweise falsch ist. Dies müsste zunächst geklärt werden. Ohnehin werden Sie sich hier den Vorwurf gefallen lassen müssen, die angegebene Wohngeldhöhe bei dem Verwalter, welcher angegeben ist, nicht überprüft zu haben. Jedenfalls vermag ich hierin keinen Verstoß der Gestalt zu erblicken, dass Sie schadenersatzrechtlich vorgehen könnten oder gar den Kaufvertrag rückabwickeln könnten.



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