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Ist eine Mahnung ohne ersichtlichen Aussteller wirksam?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Maike Ruske
Stand: 24.10.2010

Frage:

Seit über einem Jahr haben wir über unsere Hausverwaltung eine Mietminderung in Höhe von 5 % geltend gemacht. Mit einem Schreiben und einem angemessenen Zeitraum zur Behebung des Mangels. Mangel: feuchter Keller , Gegenstände nehmen Schaden nach längerer Lagerung, Schimmel an Pfandflaschen etc.
Keller ist im Mietvertrag aufgeführt, ohne Beeinträchtigungen. Der Keller wurde nach ca. 5 Jahren zunehmend feuchter.
Haus ist ca. Baujahr 1910, aber in 1998/1999 vollständig rekonstruiert. Ersichtlich an neuen Fundamenten im Keller. Aber Boden ist feucht ( nach Lagerung von Gegenständen auf dem Boden sehr gut ersichtlich ) und der Putz an den Außenwänden fällt ab. Des weiteren ist ein sehr muffiger Geruch vernehmbar.
Eigentümer erkennt Mietminderung nicht an, angeblich wurde Gutachter bestellt, der den Keller inspiziert hat. Aufforderung nach Einsicht in dieses Gutachten wurden nicht beantwortet. Stattdessen haben wir jetzt bereits die dritte Mahnung nach Begleichung des Mieteinbehaltes (pro Monat 5% = 29,95 € zzgl. Verzugszinsen) erhalten. Einen ersten Mahnbescheid gab es nicht, nur eine Zahlungsauffoderung, danach die zweite Mahnung und dann die dritte. Alle Mahnungen sind nicht unterschrieben und haben im Kopf keinen Hinweis auf den Aussteller.
Wie sollen wir uns verhalten?
Was kann uns passieren?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt:

Da ein Aussteller der Mahnung nicht ersichtlich ist, ist die Mahnung nicht korrekt erfolgt. Es könnte ja quasi jeder die Mahnung erstellt haben. Wichtig ist, daß Sie die Mängelrüge mit Zugangsnachweis an den Vermieter geschickt haben, so daß Sie den Zugang Ihrer Mängelrüge beim Vermieter nachweisen können. Merkwürdig ist in diesem Zusammenhang, daß der Vermieter das angeblich erstellte Gutachten Ihnen nicht zu kommen lassen möchte. Dies kann u.a. bedeuten, daß überhaupt kein Gutachten erstellt wurde. Es kann aber auch bedeuten, daß das Gutachten nicht zu seinen Gunsten ausgefallen ist oder daß es ihm bisher noch nicht übersandt wurde.

Was jetzt machen sollen, hängt davon ab, wie weit Sie gehen möchten. Sie können weiterhin versuchen, sich mit dem Vermieter außergerichtlich zu einigen. Dies erscheint jedoch unwahrscheinlich, da der Vermieter auf Ihre bisher übersandten Mängelanzeigen nicht reagiert hat, erscheint diese Möglichkeit jedoch eher als unwahrscheinlich.

Sie könnten jetzt nachträglich die bisher geminderte Summe zahlen, um so einer gerichtlichen Auseinandersetzung aus dem Weg zu gehen oder aber Sie können die Zahlungen nicht leisten. Dies hat zur Folge, daß der Vermieter aller Wahrscheinlichkeit nach ein gerichtliches Verfahren anstreben wird.

Ob Sie diesen Prozess dann gewinnen, hängt von der Rechtsauffassung des entscheidenden Gerichts und eines dann zu erstellenden Gerichtsgutachten ab. Sie sollten auf jeden Fall das Gutachten, sofern es überhaupt erstellt wurde, als nicht beweiskräftig bzw. Parteigutachten ablehnen.

Die Rechtsprechung ist in den Fällen eines feuchten Kellers nicht einheitlich. So haben das Amtsgericht Münster und das Landgericht Osnabrück haben einen Mangel somit ein Mietminderungsrecht des Mieters bei einem feuchten Keller in einem Altbau abgelehnt. Das Amtsgericht Düren hat einen feuchten Keller als Mangel angesehen und dem Mieter einen Mietminderungsanspruch in Höhe von 5 % zu erkannt. Das Landgericht Berlin und das Amtsgericht Bad Bramstedt haben bei einem feuchten Keller sogar eine Mietmiderungsquote von 10 % angenommen.

Wichtig ist, daß Sie die geminderte Miete beiseitegelegt haben, so daß Sie im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung den Betrag unverzüglich an den Vermieter überweisen können, sofern Sie den Prozess verlieren.

Sollten Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, so würde ich mich mit dieser unverzüglich in Verbindung setzen, um die Kostenübernahme zu klären. Gleichzeitig würde ich versuchen, an das Gutachten zu gelangen, sofern dieses überhaupt existent ist und Sie sollten überdenken, ob Sie einen Prozess führen wollen.



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