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Pflicht des Bauherrn zur Behebung von Mängeln


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Nolting
Stand: 23.10.2010

Frage:

Seit Juni 2006 bin ich Besitzerin einer ETW (Neubau), deren "Garantie" somit im nächsten Sommer abläuft. Nun meine Fragen:
1. Ist der Bauherr verpflichtet, Mängel, die innerhalb dieser Frist gemeldet worden sind, über den Ablauf dieser 5-Jahres-Frist zu beheben? (Feuchte Außenwand wurde erst nach Wohnungsabnahme festgestellt.)
2. Benötigt man dafür schriftliche Vereinbarungen? Ich habe ein Protokoll über den Verlauf der Mängelbeseitigung angefertigt, dass ich dem Bauherren zukommen lassen möchte. Genügt es, wenn die Eigentümergemeinschaft es unterschreibt?
3. Ab wann ist man berechtigt den Mangel in Eigeninitiative zu beheben und die Kosten einzuklagen? (Möchte natürlich ungern warten, bis sich Schimmel in der Wand bildet!)
4. Bin ich als Eigentümerin dr Wohnung allein zuständig oder die gesamte Eigentümergemeinschaft? (Außenwand eines Reihenhauses mit 3 Parteien)

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Der Bauunternehmer ist gesetzlich verpflichtet, das zu erstellende Werk frei von Sachmängeln zu erstellen, § 633 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), anderenfalls ist er zur Nacherfüllung (Mängelbeseitigung) verpflichtet. Die Gewährleistungsansprüche verjähren, wie Sie bereits zutreffend festgestellt haben, in fünf Jahren. Innerhalb dieser Frist müssen die Mängel nicht zwingend beseitigt sein. Denkbar ist etwa, dass ein gravierender Mangel erst sehr kurz vor Ablauf der Frist auftaucht, dann kann es sein, dass eine Beseitigung innerhalb der Frist nicht möglich ist.
Problematisch ist allerdings, dass die Ansprüche verjähren, auch wenn der Unternehmer zur Nacherfüllung aufgefordert wurde. Hier ist es erforderlich, eine die Verjährung hemmende Handlung vorzunehmen.
Eine Möglichkeit, die Verjährung zu hemmen, ist die Rechtsverfolgung, also etwa die Klageerhebung.
Weiterhin besteht die Möglichkeit, durch Verhandlungen die Verjährung zu hemmen, § 203 BGB. Hierfür muss zunächst der Anspruch beim Unternehmer geltend gemacht werden (Mitteilung der Mängel, Aufforderung zur Beseitigung). Sodann muss es zu einem Meinungsaustausch über den Anspruch kommen, das bloße Schweigen der Gegenseite reicht nicht.
Sofern Sie also belegen können, dass Sie mit dem Unternehmer über den Anspruch verhandelt haben, etwa durch entsprechenden Schriftverkehr, dann wäre die Verjährung zur Zeit gehemmt. Die Hemmung dauert so lange an, bis der eine oder der andere die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.

Am einfachsten und auch am sichersten ist es jedoch, wenn Sie sich von dem Unternehmer einen Verzicht auf die Einrede der Verjährung betreffend der Ansprüche schriftlich geben lassen.

Es genügt jedenfalls nicht, dass Sie bzw. die Eigentümergemeinschaft als Gläubiger das Protokoll über die Mängelbeseitigung unterzeichnen.

In § 637 BGB ist das Recht zur sogenannten Selbstvornahme geregelt. Sofern Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben und diese fruchtlos abgelaufen ist, können Sie den Mangel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der Aufwendungen verlangen. Die Angemessenheit der Frist hängt von dem zu beseitigenden Mangel ab. Je nach dem, wie lange diese braucht, muss auch die Frist entsprechend angepasst werden.

Die Außenwände sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach den §§ 21 ff. WEG (Wohnungseigntumsgesetz) den Eigentümern gemeinschaftlich bzw. durch den Verwalter.
Nach § 21 Abs. 2 WEG können Maßnahmen auch von einem Wohnungseigentümer allein getroffen werden, wenn dies zur Abwehr eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens erforderlich ist.
Sofern die anderen Eigentümer "greifbar" sind, würde ich die Angelegenheit mit diesen absprechen. Ansonsten sind Sie später in der Pflicht, nachzuweisen, dass ein Notfall vorlag.



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