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Wurden die Kündigungsfristen von der Hausverwaltung eingehalten?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 13.10.2010

Frage:

Habe ein kleines Büro für das ich den Mietvertrag seit 1994 habe. Ich habe etwa 500 Kunden, die seit 16 Jahren in das Büro kommen wegen Lohnsteuer. Jetzt wurde mir vorige Woche wegen Eigenbedarf des Besitzers von der Hausverwaltung zum 31.3.2011 gekündigt.

Dies stellt für mich eine sehr hohe Härte dar - weil ich eine verhältnismäßig preiswerte Miete von 280 Euro habe und neue Mieträume ca. 800 Euro kosten würden in Köln. Ich müsste auch die Mitgliedsbeiträge des Vereins um ca. 30 % erhöhen, damit ich die neue Miete auffangen kann. Ich habe also eine sehr starke Härte und werde wahrscheinlich mein Büro schließen müssen.
Frage: ist die Kündigung rechtens bei dieser Härte und termingerecht sowie korrekt von der Hausverwaltung?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich in der von Ihnen vorgegebenen Reihenfolge beantworte.

1. Ob die - auch drastische - Veränderung des Mietzinses bei Anmietung einer neuen Gewerbeeinheit eine besondere Härte im Sinne des Gesetzes darstellt, kann in Ihrem Falle offen bleiben. Wegen besonderer Härte kann nämlich nur der Mieter von Wohnraum der Kündigung widersprechen (§ 574 (1) BGB). Für Gewerberäume gilt diese Regelung nicht, so dass Sie einen Widerspruch gegen die Kündigung nicht auf diese Vorschrift stützen können.

2.Die Kündigung von Geschäftsräumen ist gemäß § 580 a (2) BGB am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Ist ihnen die Kündigung am 4.10. zugegangen, endet das Mietverhältnis im Falle einer wirksam ausgesprochenen Kündigung am 31.03.2011. Ob - für den Fall, dass Ihnen die Kündigung erst am 05.10. zugegangen ist - der Samstag entsprechend der neueren Rechtsprechung im Wohnraummietrecht nicht als Werktag anzusehen ist, kann ich nicht beurteilen, da die Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts nur sehr eingeschränkt auf die übrigen Mietverhältnisse Anwendung finden. Eine nach dem 5.10. zugegangene Kündigung würde das Mietverhältnis in jedem Falle erst zum 30.06.2011 beenden.

3. Zur Kündigung berechtigt ist - unabhängig von den bestehenden Eigentumsverhältnissen - derjenige, der im Mietvertrag als Vermieter steht. Ist Ihr Vertragspartner die Hausverwaltung, ist sie zur Kündigung berechtigt. Ist eine andere Person - etwa der Hauseigentümer - als Vermieter ausgewiesen, ohne dass der Hausverwaltung Vollmacht erteilt wurde, ist nur dieser zur Kündigung berechtigt. In diesem Falle ist die Hausverwaltung verpflichtet, Ihnen die Vollmacht bei der Kündigung nachzuweisen. Tut sie das nicht, können Sie der Kündigung widerspechen. Dies muss allerdings unverzüglich geschehen, da die Kündigung sonst trotzdem wirksam ist. Es bestehen insoweit zwar keine Fristen; gegebenenfalls sollte der Widerspruch jedoch innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Kündigung erfolgen. Können Sie der Kündigung wegen Fehlens der Vollmacht wirksam widersprechen, wird dies wahrscheinlich dazu führen, dass die Hausverwaltung eine neue, nunmehr wirksame Kündigung ausspricht, die das Mietverhältnis frühestens zum 30.06.2011 beendet.

So unerfreulich dies auch für Sie sein mag: Die Beendigung des Mietverhältnisses werden Sie letztlich nicht verhindern können.



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