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Untersagung der Tierhaltung durch den Vermieter


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 12.10.2010

Frage:

Anmietung einer 2-Zi.-Wohnung in einem 9 Familienhaus in Stuttgart, Baujahr 1965.

5-7 Wohnungen werden seit dieser Zeit von Eigentümern selbst bewohnt.
2-4 Wohnungen sind auch langfristig schon vermietet. Meine Mutter (80 Jahre ), wohnt seit 1975 dort in Miete.

Ich, die Tochter, alleinstehend, 58 Jahre, berufstätig mit 1 kl. Yorkshireterrier-Hündin, suche schon seit fast 1 Jahr in der Nähe meiner Mutter eine Wohnung, aber vergebens bis jetzt, 80 % ist der Hund das Dilema oder die Mieten sind zu hoch.

Ich möchte unbedingt dahin, weil meine Mutter kränkelt, wohne zur Zeit ca. 50 km von Ihr entfernt.

Die Wohnung unter meiner Mutter wurde durch Todesfall am 06.10. plötzlich frei, die Eigentümerin kaufte vor 5 Jahren die Wohnung für Ihren alten Vater, der jetzt starb.

Sie hörte von meiner Mutter, das ich eine Wohnung suche und bot sie mir an, ich freute mich sehr und ein Kennenlerntermin war für kommenden Samstag vorgesehen. Leider sagte sie ihn schweren Herzens ab, weil sie in dem Eigentümer- / Hausordnungbeschluß aus dem Jahre 1965 las, das keine Hunde im Haus geduldet werden, die alteingesessenen Eigentümer, die dort wohnen halten nun erbittert an dem Beschluß fest. Sie selbst hat auch einen Hund, wohnt aber nicht dort im Haus.

Meine Frage: Könnte sie sich über den Beschluß hinwegsetzen und mir trotzdem die Wohnung vermieten, denn ich würde ihr gern die Mitteilung machen, das mein Yorki Mädchen nicht zu " den Hunden " schlechthin gehört, sondern laut diverser Gerichtsbeschlüsse zu den Kleintieren, wie Katzen, Vögel etc zählt, für die absolut keine Zustimmungen benötigt werden.

Mit welchen Konsequenzen hätte sie oder ich zu rechnen, die von den anderen Eigentümern ausgehen könnten, Mobbing? Und zählt nicht die Bedürftigkeit einer alten Dame mehr, als die Anwesenheit eines kleinen, ruhigen Hundes und einer sehr ruhigen Mieterin, die man auch schon mehr als 30 Jahre kennt?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Untersagung der Tierhaltung durch den Vermieter bzw. der WEGemeinschaft

I. Verhältnis Wohnungseigentümer (Vermieter) zum Mieter

Verbietet der Mietvertrag die Haltung bestimmter Tiere, wie z.B. von Hunden oder Katzen, dann ist der Mieter hieran grundsätzlich gebunden, vgl. BVerfG WuM 1981, 77; LG Karlsruhe NZM 2002, 19. Ausnahme: Blindenhund, vgl. BayObLG WuM 2002, 36. Da sich Störungen durch die Tierhaltung des Mieters nie ganz ausschließen lassen, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, dem Mieter eine solche störende Tierhaltung zu verbieten, Vgl. BGH NJW 1991, 1750.

In den am häufigsten verwendeten Standardmietverträgen bedarf die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters. Dieser Zustimmung bedarf es in zahlreichen Mietverträgen nicht bei kleineren Tieren. Bitte schauen Sie zunächst in Ihren Mietvertrag. Bei Haustieren wird unterschieden zwischen sog. Kleintieren und andern Tieren. Kleintiere sind solche, die überwiegend in Käfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden, z. B. Vögel, Fische oder Meerschweinchen. Bei Kleintieren wird unterstellt, dass sie keine Belästigungen anderer Hausbewohner oder Beschädigungen der Mietwohnung verursachen. Zu Kleintieren in diesem Sinne zählen zumeist nicht größere Vögel wie einige Papageienarten, die sehr laut werden können oder giftige Schlangen. Andere Haustiere im Sinne der mietrechtlichen Tierhaltung sind Hunde und Katzen. Auf das Gewicht kommt es insoweit nicht an. Deshalb bedarf die Haltung Ihres Hundes, auch wenn er klein ist der Zustimmung des Vermieters.

Verhält sich der Mieter durch eine Tierhaltung vertragswidrig und setzt er dieses vertragswidrige Verhalten trotz einer Abmahnung fort, kann der Vermieter nach § 541 BGB den Mieter auf Unterlassung der Tierhaltung in dem Mietobjekt und damit Abschaffung des Tieres in Anspruch nehmen. Es ist dem Mieter unter Androhung konkreter Konsequenzen eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb derer er das störende Tier dauerhaft aus der Mietwohnung zu verbringen hat. Hält der Mieter gleichwohl an der vertragswidrigen Tierhaltung fest, kann der Vermieter seinen Unterlassungsanspruch gerichtlich geltend machen, vgl. Hannemann/Wiegner/Koch MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 16 Rn 120. Der Vermieter muss seinen Unterlassungsanspruch alsbald gerichtlich anhängig machen. Anderenfalls kann der Anspruch nach § 242 BGB (Treu und Glauben) verwirken.

So hat es sich in der Vergangenheit regelmäßig bei erstinstanzlichen Verfahren verhalten. Nach einem neuerlichen Urteil des BGH kann diese ablehnende Haltung der unteren Gerichte bei einer formularmäßigen Bestimmung in Mietverträgen nicht mehr uneingeschränkt aufrecht erhalten werden. Das formularmietvertragliche Tierhaltungsverbot stellt die Entscheidung, ob einem Mieter im Einzelfall eine Erlaubnis zur Tierhaltung erteilt wird, in das freie Ermessen des Vermieters. Demgegenüber hat der BGH (Urteil vom 14.11.2007 Az: VIII ZR 340/06 NJW 2008, 218) nunmehr entschieden, dass die Formularklausel ...Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunde und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters... der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht standhält. Die Entscheidung darüber, welche Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter, die nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vorgenommen werden kann. Insoweit sind Ihre Chancen, die Yorkshireterrier-Hündin trotz des Verbots halten zu dürfen, nicht von vornherein aussichtslos.

II. Verhältnis Wohnungseigentümer zur Eigentümergemeinschaft

Hier ist die Wohnungseigentümerin an den Beschluss gebunden, sei dieser auch noch so alt. Allerdings sehe ich durchaus Möglichkeiten einer Änderung für die Eigentümerin. Denn der Beschluss aus dem Jahr 1965 berücksichtigt natürlich nicht die gewandelte Rechtsprechung. Es ist ihr deshalb zu empfehlen, einen entsprechenden Antrag auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bzw. des bestehenden Beschlusses bei der nächsten Eigentümerversammlung zu stellen und diesen ausreichend zu begründen. Sollte dann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss ablehnen, könnte der Beschluss angefochten werden. In diesem Verfahren könnte sodann das oben zitierte Urteil dann erneut Eingang finden.



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