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Rechtmäßigkeit von Mietvetrag mit Quotenklauseln

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 05.10.2010

Frage:

Mein Mietvertrag für Wohnraum hat unter § 8 Schönheitsreparaturen eine Quotenklausel wonach 66,66% der Kosten für Bad und Küche 40% der Kosten für
die übrigen Räume zu zahlen sind. Ist dies rechtens? Ferner gibt es noch einen Anhang zum Mietvertrag - vom Mieter und Vermieter unterzeichnet - dass die Wohnung bei Auszug in einem renovierten Zustand übergeben werden muss.
Die Wände sollten gestrichen sein, wie es von einer Malerfirma ausgeführt wird.
Sollten die Arbeiten nicht korrekt ausgeführt werden, wird eine Malerfirma mit der Ausführung dieser Arbeiten beauftragt und die Kosten werden bei der Auszahlung der Mietkaution in Abzug gebracht. Ist dieser Passus ebenfalls rechtens?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

nochmals vielen Dank für Ihre Rechtsfrage, die ich Ihnen gerne auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie der Überprüfung des von Ihnen übersandten Mietvertrages wie folgt beantworte:
Zu Ihrer Eingangsfrage in Bezug auf die Quotenklausel gem. § 8 Nr. 3 des Mietvertrages:

Die Vereinbarung dieser Klausel ist m.E. für sich genommen nach derzeitiger Rechtslage rechtlich zulässig. Der Vermieter darf daher grundsätzlich einen Kostenanteil für Bäder und Küche in Höhe von 66,66 % verlangen, wenn die letzte Renovierung länger als zwei Jahre zurückliegt. Für die anderen Räume können nach über zwei Jahren 40 % quotenmäßig verlangt werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Mieter das Recht verbleibt, im Einzelfall aufgrund des Zustandes der Wohnung eine Verlängerung des Zeitraums zu verlangen, so dass der Vermieter dann eine angemessene Reduzierung der Quote vornehmen muss.
Auch die übrigen Bestimmungen in § 8 des Formularmietvertrages zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sind für sich betrachtet wirksam. Sie entsprechen den aktuellen Anforderungen in der Rechtsprechung.

ABER: Auf die Frage der Wirksamkeit der Quotenklauseln kommt es m.E. in Ihrem Fall nicht entscheidend an.

Denn die Renovierungsvereinbarung im Anhang des Mietvertrages ist nach meiner juristischen Bewertung unwirksam. In der Vergangenheit hat die Rechtsprechung darauf abgestellt, ob es sich bei der gewählten Formulierung um die Überbürdung einer Schlussrenovierung auf den Mieter handelt oder nicht. Klauseln, die den Mieter verpflichten, eine End- oder Schlussrenovierung durchzuführen, und zwar unabhängig vom Erfordernis , laufend zu renovieren, und vor allem ohne Rücksicht auf den dekorativen Zustand der Mieträume, sind unwirksam. Das hat auch der BGH in einer jüngeren Entscheidung vom 18.2.2009 (Az VIII ZR 166/08) betont.
Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem Anhang ebenfalls um Formularklauseln und nicht um eine Individualverinbarung handelt. Wenn die Formulierung im Anhang einseitig durch den Vermieter vorgegeben wurde – was regelmäßig der Fall ist und was ich auch in Ihrem Fall unterstelle – handelt es sich um Bedingungen, deren Rechtmäßigkeit an §§ 306 ff. BGB zu messen ist. Der Inhalt der Klauseln darf danach keine unangemessene Benachteilung enthalten, weil ansonsten die Vereinbarung unwirksam ist.

Durch die Formulierung: „Bei Auszug ist die Wohnung in einem renovierten Zustand zu übergeben“ enthält keine Einschränkung in Bezug auf den tatsächlichen Bedarf an Renovierungsarbeiten. Bestärkt wird dies m.E. auch durch den weiteren Text, in dem die Art der Durchführung vorgegeben wird und bei Nichteinhaltung die Berechnung von Kosten einer Malerfirma in Aussicht gestellt wird bzw. der Verrechnung mit der Kaution.

Selbst wenn man einmal unterstellen würde, dass der Fristenplan eingehalten wurde, Renovierungen in der Vergangenheit also bereits durchgeführt wurden, würde die Klausel gleichwohl eine (weitere) Renovierung verlangen, selbst wenn eine Notwendigkeit vielleicht gar nicht vorliegen würde.
Die Pflicht zur Endrenovierung ist also im Anhang so formuliert, dass eine Renovierung unabhängig vom Erfordernis laufender Renovierung und ohne Rücksicht auf den dekorativen Zustand vorzunehmen ist.. Damit ist die oder sind die Klauseln im Anhang zunächst insgesamt unwirksam.

Dies wirft zwingend die Frage auf, welche Auswirkungen dies auf die Formularklauseln in § 8 der Mietvertrages hat, die für sich genommen wirksam wären.
Der BGH hat in verschiedenen Entscheidungen die Auffassung vertreten, dass unwirksame Klauseln in einem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen führt. Hat also der Mieter formularmäßig die laufenden Schönheitsreparaturen und die Schlussrenovierung übernommen, so sind wegen des Summierungseffekts beide Klauseln unwirksam (so etwa BGH Urteil vom 18.2.2009 s.o. oder bereits BGH Urteil vom 14.5.2003 in NZM 2003,94 anders zuvor noch etwa LG Köln WuM 1999, 720, nämlich für Unwirksamkeit nur der Schlussrenovierungsklausel).

Bei Gesamtnichtigkeit der Klauseln bedeutet dies, dass die Wohnung besenrein verlassen werden kann ohne einen Handschlag zu tun. Einen Abzug von der Mietkaution wegen Kosten durch eine Malerfirma müssen Sie sich daher nicht gefallen lassen. Sollte der Vermieter diesen Abzug gleichwohl vornehmen, wären Sie allerdings in der Situation, dass Sie die Kaution einklagen zu müssen. Die Erfolgsaussichten sind unter Zugrundelegung meiner bisherigen Ausführungen als gut zu bezeichnen. Bitte beachten Sie aber: Entscheidungen in der Rechtsprechung, auch der des BGH sind immer Einzelfallentscheidungen. Oft kommt es bei Verträgen auf Nuancen in der Formulierung an, die bei juristischer Bewertung zu einem anderen Ergebnis führen können. Es bleibt also auch bei grundsätzlich guter Aussicht immer ein Restrisiko, einen Prozess auch zu verlieren.



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