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Wie muss ich meine Mietwohung übergeben?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 04.10.2010

Frage:

Zur Zeit löse ich die Wohnung meiner verstorbenen Mutter auf. Meine Frage ist: muß ich die Wohnung renovieren? Sie wohnte 10 Jahre in einer Mietwohnung. Im Mietvertrag wurde die Streichung der Wände (Farbe vorgeschrieben) vereinbart. Gilt diese Klausel noch?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Auszug

Bei der vorliegenden Regelung für die laufenden Schönheitsreparaturen in § 11 Ziff. 1 des Mietvertrages, die auch bei Auszug gelten sollen, handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen „im allgemeinen“ bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan der die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Folge hat. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2006 (Az: VIII ZR 106/05) NJW 2006, 2113. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume. Zwar besteht nach dem von Ihnen vorgelegten Mietvertrag in § 11 Ziff. 1 die Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vorgegebenen Fristen renovieren zu müssen, wenn der Zustand dies erforderlich macht. Dies mag ohne weiteres noch zulässig sein. Jedoch müssen Sie nach Ablauf der Fristen quasi nach dem Kalender die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen, und zwar ohne dass es auf die Erforderlichkeit ankäme. Anders ausgedrückt: auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs. 1, S. 2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH Urteil vom 18.10.2006 (Az: VIII ZR 52/06) NJW 2006, 3778.

Damit sind die Klauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam.

Fraglich ist, ob die Abgeltungsklausel (auch: Quotenklausel) durchsetzbar ist. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert Ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, vgl. BGH NJW 2006, 248; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2.Aufl. 2008, § 546 Rn 17a.
Damit scheidet auch insofern eine Inanspruchnahme aus.

Schließlich bestimmt § 11 Ziff. 1 des Mietvertrages, dass die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben sind, der einer vertragsgerechten Erfüllung im Sinne des Mietvertrages entspricht. Klauseln sind nicht ausreichend, nach denen der Mieter die Mieträume in einem vertragsgemäßen oder einen ordnungsgemäßen Zustande zurückzugeben hat. Denn auch der normal abgenutzte Zustand ist nach dem Gesetz ordnungsgemäß, vgl. Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. 2008, § 535 Rn 96.

Letztlich kommt es auf die Zusatzklausel in § 29 des Mietvertrages (Farbklausel) nicht mehr an. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe (weiß) für den Anstrich gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 (Az: VIII ZR 166/08) NZM 2009, 313. Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen, vgl. Urteil vom 20. Januar 2010 (Az: VIII ZR 50/09) NJW-RR 2010, 666.

Im Ergebnis müssen Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen, sondern die Wohnung besenrein zurückgeben. Sollte der Vermieter anderer Ansicht sein, stehe ich für eine Vertretung gerne zur Verfügung.



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