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Kündigung des Mietverhältnisses wegen ausstehenden Nebenkosten


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Anette Führing
Stand: 25.09.2010

Frage:

Ich habe in meinem letzten Mietverhältnis keine korrekten Nebenkostenabrechnungen erhalten; nach etlichen Gesprächen mit den Vermieter habe ich einen Anwalt eingeschaltet, der sich drum kümmern sollte; er schrieb den Vermieter an und statt einer korrekten Nebenkostenabrechnung erhielt ich die Kündigung (2 Familienhaus + Vermieter wohnt mit drin). Es gibt da wohl ein neues Gesetz, wonach der Vermieter grundlos kündigen kann, wenn er mit im Haus wohnt. Mein Anwalt riet mir dagegen an zu gehen, was natürlich wie ich heute weiss, nicht gut war. Er hat sich um die Nebenkostenabrechnung nicht gekümmert und es gab noch weitere Verletzungen des Vermieters bezüglich des Mietverhätnisses. Es gab schließlich ein Gerichtsurteil, wonach ich zu einem bestimmten Zeitpunkt die Wohnung geräumt haben musste, dieser Zeitpunkt verschob sich um eine Woche, was dem Vermieter durch meinem Anwalt mitgeteilt wurde; ich hatte den größten Teil der Wohnung geräumt, und wollte den Rest abholen, da wurde mir durch den Vermieter der Zutritt zur Wohnung verwehrt, bis heute 5 Monate danach. Inzwischen hat der Vermieter eigenmächtig die Wohnung aufgebrochen, die Sachen in einer feuchten Garage (wohl schon seit Monaten gelagert) und es sind sehr viele persönliche Gegenstände stark beschädigt oder verschwunden. Soweit ich mich informieren konnte, hat mein Anwalt wohl verschiedene Verfahrensfehler gemacht, was mich dazu veranlasst hat, ihm das Mandat zu entziehen. Ich habe bis heute 5 Monatsmieten einbehalten, da ich im Augenblick nicht überblicken kann, ob und wie ich eigentlich meinen ganzen entstanden Schaden je wieder ersetzt bekomme.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

grundsätzlich bin ich der Auffassung, dass Ihr Anwalt zunächst richtig gehandelt hatte, als er die Belege und korrekten Abrechnungen der Nebenkostenabrechnungen anforderte.

Ihr Vermieter hatte aufgrund der ausstehenden Nebenkostenabrechnung kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Das wäre der Fall, wenn Sie mit Mietzinsen im Rückstand sind oder er an der Verwertung des Hauses gehindert würde durch das Mietverhältnis mit Ihnen. Sie haben tatsächlich Recht, es gibt hier auch den § 573 a BGB. Danach gibt es erleichterte Möglichkeiten für einen Vermieter, um das Mietverhältnis zu beenden. Danach kann er ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. D.h. zu der normalen Kündigungsfrist von drei Monaten würden nochmal drei Monate hinzugerechnet. Hier hat der Vermieter mit Sicherheit aus diesem Grund gekündigt. Sie hatten dann in dem Sachverhalt vorgetragen, dass Sie bis heute fünf Monatsmieten zurückbehalten haben. Ich gehe davon aus, dass es sich um die letzten fünf Monatsmieten handelte. Auch hier hat natürlich dann der Vermieter einen Kündigungsgrund bzw. die von ihm eingereichte Räumungsklage konnte auch auf die rückständigen Mietzinsforderungen gestellt werden. Die weiteren Verletzungen des Mietverhältnisses durch den Vermieter mussten Sie beweisen. Hier ist es entscheidend, was Ihr Anwalt dazu vorgetragen hat. Der Räumungsprozess ist meines Erachtens rechtmäßig abgelaufen und hatte zwangsläufig das Räumungsurteil zur Folge.

In dem Urteil wurde ja eine Frist zur Räumung der Wohnung aufgenommen. Ihr Vermieter konnte nun nach Ablauf dieser Frist nicht einfach den Zutritt zu der Wohnung verwehren. Er hätte hier den Rechtsweg beschreiten müssen und sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils beim Gericht besorgen müssen. Aufgrund der rechtskräftigen Ausfertigung des Räumungsurteils hätte er einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen müssen. Er hätte hier eine sogenannte Berliner Räumung beantragen können. Dann nimmt der Gerichtsvollzieher die Wohnung wieder in Besitz und der Vermieter macht ein Vermieterpfandrecht an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen geltend.

Diesen Weg ist Ihr Vermieter nicht gegangen. Er hat hier versucht auf eigenen Faust seine Ansprüche durchzusetzen und sich widerrechtlich Zutritt zu dem Mietobjekt verschafft. Sie hätten sich hier gegen die sogenannte verbotene Eigenmacht im Wege der einstweiligen Verfügung wehren können. Dabei ist es gar nicht entscheidend, dass hier schon der Räumungstitel vorlag. Sie hätten hier Ihren originären Besitzschutzanspruch nach § 861 BGB geltend gemacht, der auch die Wiederherstellung des Zustandes vor der Besitzentziehung gerichtet ist. Sie hätten diesen Anspruch hier auch durchsetzen können, obwohl der Räumungstitel im Raum war, da aus dem Räumungstitel noch nicht vollstreckt wurde.

Zwar steht hier dem Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis gem. § 562 BGB ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen zu. Zur Durchsetzung dieses Pfandrechts kann der Vermieter allerdings nur eine einstweilige Verfügung erwirken bzw. wie gesagt aus dem vorliegenden Räumungsurteil durch die Berliner Räumung vorgehen, im Rahmen derer er sein Vermieterpfandrecht geltend machen würde. Dieses Selbsthilferecht besteht allerdings darin, dass er verhindern kann, dass der Mieter hier unberechtigter Weise Gegenstände aus der Wohnung entfernt. Er hat Ihnen aber den Zutritt zu der gesamten Wohnung verwehrt, so dass dieses von Ihnen im Rahmen einer einstweiligen Verfügung hätte verhindert werden können. Sie haben daher einen Schadensersatzanspruch wegen Einlagerung der Gegenstände in der feuchten Garage. Allerdings müssten Sie hier genau bezeichnen um welche Gegenstände es sich handelt, wie hoch der Zeitwert der einzelnen Gegenstände ist und dass sich diese Gegenstände noch in der Garage befinden. Sie hätten sonst Anspruch auf Wertersatz der nicht mehr vorhandenen Gegenstände und Herausgabe der vorhandenen Gegenstände. Dieses ist tatsächlich eine Beweisfrage und ist der Knackpunkt an einem Prozess gegen den Vermieter. Hier kann ich Ihnen nur zu einem Prozess raten, sofern Sie Prozesskostenhilfe erhalten. Im Rahmen eines Prozesskostenhilfeantrags könnte man überprüfen, ob eine solche Klage Aussicht auf Erfolg hat. Auch ist ein solcher Prozess nur ratsam, wenn Sie eine Rechtschutzversicherung haben.



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