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Nachprüfbarkeit der Betriebskostenabrechnung durch den Mieter


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 22.09.2010

Frage:

In den Mietnebenkosten sind ja auch die Kosten für Gebäudeversicherung enthalten. Gemietet ist eine 90 qm Wohnung in einem 2-Fam. Haus (gesamt Wfl. 240 qm). Der Vermieter bezahlt angeblich EUR 673,00 als Jahresprämie. Belegt wurde dies zunächst nur mit dem Abbuchungsbeleg, was nicht akzeptiert wurde. Danach wurde eine Bestätigung des Versicherers nachgereicht, in welcher lediglich bestätigt wurde, dass der Betrag als Jahresprämie bezahlt wurde. Der Deutsche Mieterbund geht in seinem Betriebskostenspiegel für diese Position von ca. EUR 0,13 pro qm/Monat aus, was bei 90 qm einen Jahresbetrag von ca. EUR 150,00 ausmacht, während der Vermieter ca. EUR 250,00 in seiner Jahresabrechnung für diese Wohnung belastet. Da der Vermieter auf seinem Grundstück auch einen größeren Swimmingpool hat, der ausschließlich von ihm genutzt wird, kann vermutet werden, dass möglicherweise auch dieser mitversichert wurde. Es wurde daher um eine detaillierte Aufschlüsselung der Gebäudeversicherungsprämie gebeten, was der Vermieter ablehnt, da es dafür keine rechtliche Grundlage gäbe. Stimmt das so?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

Nachprüfbarkeit der Betriebskostenabrechnung durch den Mieter und Umfang der Rechnungslegung

Der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung wird nicht fällig, solange der Vermieter nicht die verlangte vollständige Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung gewährt hat, vgl. OLG Düsseldorf NZM 2001, 48. Zwar gehört die Vorlage von Belegen nicht zur formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, jedoch steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu, solange der Vermieter entgegen dem verlautbarten Willen des Mieters keine Belegeinsicht gewährt. Der Anspruch des Mieters richtet sich grundsätzlich auf Einsicht in die Originalunterlagen. Hat der Vermieter Kopien vorgelegt, schließt dies eine Einsichtnahme in die Originalbelege nicht aus. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Mieter konkrete Gründe hat, sich mit den Kopien nicht zufrieden geben zu wollen, etwa wenn noch Aufklärungsbedarf bestehen sollte, vgl. Hannemann/Wiegner/Gies MAH Mietrecht 3. Auflage 2010 § 24 Rn. 181. Der Vermieter ist gehalten, neben den Originalbelegen auch Verträge vorzulegen, aus denen sich eine Berechnung der Betriebskosten ergibt. Um eine entsprechende Differenzierung der umlagefähigen Kosten vornehmen zu können, ist die Vorlage dieser Originalbelege unerlässlich; der Mieter könnte nicht nachprüfen, ob eine sachgerechte Differenzierung vorgenommen worden ist. Auch kann dem Mieter nicht die Nachprüfung verwehrt werden, ob die Kosten etwa beim zutreffenden Objekt angesetzt worden sind, wenn nach einer Wirtschaftseinheit abgerechnet worden ist.

Der Mieter muss sich nicht damit zufrieden geben, dass ihm der Vermieter allein gescannte Belegte vorlegt. Die ausgedruckten Unterlagen ersetzen das Original nicht. Durch den Ausdruck werden Belege zur Verfügung gestellt, die in den Computer des Vermieters oder der Vermietungsgesellschaft gespeichert sind. Ob allerdings der Inhalt dieses Ausdrucks mit den Originalbelegen überweinstimmt, lässt sich ohne nähere Prüfung der Originale nicht feststellen. Daher ist es sachgerecht, dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Originalbelege zuzubilligen, vgl. Schmid-Futterer-Langenberg § 556 Rn. 481. Nach dem bisher gezeigten Verhalten Ihres Vermieters liegt der Verdacht nahe, dass Sie Teile seiner zu versichernden Bereiche mitfinanzieren. Um hier Klarheit zu schaffen, sollten Sie auf vollständige Einsicht in sämtliche Unterlagen und Belege nicht verzichten.

Das Prüfungsrecht des Mieters ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 5 u. Satz 6 BGB. Dem Mieter steht das Recht zur Auskunft und Belegeinsicht (§ 259 Abs. 1 BGB ) innerhalb angemessener Frist zu. Die Einsicht erfolgt gem. § 269 BGB am Sitz des Vermieters, vgl. LG Berlin GE 2003, 253.



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