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Mangelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 21.09.2010

Frage:

Ich habe einen Eigentumswohnung gekauft. Zur Wohnung gehört eine überdachte Terrasse. Bei der Abnahme wurden Ausführungsmängel (optischer Mangel) am Dach festgestellt und im Abnahmeprotokoll vermerkt. Als Ausgleich des Mangels wollte der Bauträger einen Vorschlag zum Einbau eines Oberlichtes ins Dach unterberieten und dann ausführen lassen. Ich halte seitdem einen Betrag in Höhe 3000,00 € zurück und bekomme dadurch keine Grundbucheintragung. Die Abnahme habe ich im Zusammenhang mit der Abnahme der Wohnung durchgeführt. Jetzt kommt der Bauträger seiner Verpflichtung im Abnahmeprotokoll zur Klärung nicht mehr nach und beruft sich darauf, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Abnahme durch den verwalter erfolgt sei. Ich hätte nur das Recht zur Abnahem bei Sondereigentum - nicht aber bei Gemeinschaftseigentum. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums wurde aber meine Wohnung nie betreten, so dass eine sicher Abnahme des Daches auch nicht möglich war.

Kann ich mich auf mein Abnahmeprotokoll und den darin vermerkten Mängeln berufen oder gilt die Abnahme durch den Verwalter?
Wie verhält es sich bei Mängel an Fenstern, Wohnungstür oder Aussenfensterbank. Hier habe ich ebenfalls während der Gewähleistungsfrist aufgetretene Mängel zur Beseitigung angezeigt. Trotz Mahnung, Fristsetzung und angedrohter Ersatzvornahme keine Reaktion. Gebe ich dies an den Verwalter oder kann ich eine Ersatzvornahme beauftragen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

es gibt ein BGH Urteil, daß die Frage die Sie stellen sehr genau beantwortet.
http://www.meineimmobilie.de/gesetze_urteile/urteile/u-BGH_VII-ZR-236-05--A-6882.html
Lesen Sie dort die Entscheidungsgründe/I./Rdnr 14 ff.

Sie haben als Wohnungseigentümer das Recht Mangelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger nicht nur für Ihr Sondereigentum, sondern auch für das Gemeinschaftseigentum. http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634.html

Allerdings können Sie die Leistung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentumes nicht an sich selber fordern, sondern nur für die Gemeinschaft.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__432.html
Im Fall der Klage nennt dich das Prozeßstandschaft, Sie klagen aus eigenem Recht aber fordern die Mangelbeseitigung für die Gemeinschaft.

Die Gemeinschaft der Eigentümer kann und muss die Zuständigkeit für die Einforderung der Mangelbeseitigung erst durch Beschluss an sich ziehen.
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f977f3487a5319cc2a62f2c396a5881b&nr=39745&pos=0&anz=1
Also ist die Wohnungeeigentümergemeinschaft erst zuständig, wenn ein entsprechender Eigentümerbeschluss ergangen ist. Und erst dann kann die Zuständigkeit auf die Verwaltung übergehen.

Die angebliche Abnahme durch den Verwalter ist belanglos, wenn der Verwalter nicht durch entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft rechtlich wirksam mit der Geltendmachung der Mangelansprüche der Gemeinschaftseigentümergemeinschaft beauftragt war.

Da Sie das Recht haben, bis zu einer anderweitigen Entscheidung der Miteigentümer, Ihre Ansprüche als Miteigentümer geltend zu machen, können Sie natürlich auch bei der Abnahme des Sondereigentums die Abnahme auf das Gemeinschaftseigentum ausweiten. Insbesondere können Sie unabhängig von dem Abnahmeprotokoll Mängel geltend machen.

Die Trennlinie läuft weiterhin, nach Innen- und Außenseite es Wohnungseigentumes. Bezüglich dessen was sich in Ihrem Sondereigentum befindet haben Sie den Anspruch auf Mangelbeseitigung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, wie Fenster innen und Wohnungstür innen. Hinsichtlich der Fensterbänke außen, können Sie die Mangelbeseitigung zwar alleine Einfordern, aber nur zugunsten aller betroffenen Eigentümer. Das auch nur, bis die Wohnungseigentümergemeinschaft die Dinge an sich zieht.

Sie können nach Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen eine Ersatzvornahme veranlassen oder sogar eine Vorschußklage für die Kosten der Ersatzvornahme führen.

Ich empfehle jedoch einen Beschluss beizuführen, in dem das von der Eigentümergemeinschaft auf die Verwaltung übertragen wird, da Sie sonst das gesamte Prozeß- mithin Kostenrisiko alleine tragen, während im Erfolgsfall die Miteigentümer profitieren.

Schwierig würde die Rechtslage, wenn sich ein Miteigentümer der Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum verwehren würde.

Hinsichtlich des Oberlichtes müssten Sie die Formulierung einschätzen, ob und inwieweit der Bauträger einen unverbindlichen Plan zur Fehlerbeseitigung versprochen hat, oder Ihnen eine konkrete Leistungszusage gemacht hat. Die angekündigte Maßnahme muss in Abstimmung mit den Miteigentümern erfolgen. Wenn der Bauträger sie aber zugesagt hat, muss er für die Umsetzung sorgen. Das sollte kein Problem sein, wenn der Vorschlag vorteilhaft ist. Die Leistungszusage ist dann ein Leistungsversprechen auf das Sie sich berufen können.

Wenn die Ankündigung nicht belastbar ist, können Sie nur die Mangelbeseitigung für die Eigentümergemeinschaft verlangen.



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