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Veränderungen der Wohnung und Konsequenzen beim Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 12.09.2010

Frage:

Nach 30 Jahren muss meine Tante (88 Jahre) ihre Wohnung aufgeben und lebt seit dem 18.08.10 in einem Altenheim. Sie hatte mich gebeten, ihre Wohnung aufzulösen. Mit dem Vermieter (Wohnsitz nähe Bodensee) habe ich telefonisch alles abgesprochen, was geräumt werden muss und genau so habe ich es durchgeführt.
Heute rief mich der Vermieter an. Seit etwa 13 Jahren hatte meine Tante einen erhöhten WC-Sitz, er will wieder einen normalen WC-Deckel haben. Außerdem müssten die Nägel aus den Wänden entfernt werden. Ich sagte, die Wohnung muss gründlich renoviert werden.
Er will aber die Wohnung in diesem Zustand wieder vermieten. Wer will eine Wohnung mieten, wo die Toilette mind. 40 Jahre alt sein dürfte. In den letzten 30 Jahre wurden keine Renovierungsarbeiten durchgeführt. Ich hatte den Eindruck, er wollte eine neue Toilette auf Kosten meiner Tante.
Meine Tante ist einem sehr schlechten Allgemeinzustand und muss rundum betreut werden. Ich finde es geschmacklos, diese Forderungen zu stellen.
Seine Forderungen habe ich abgelehnt, daraufhin drohte er mir mit einem Rechtsanwalt was unsinnig ist, denn ich bin ja nicht der Mieter.
Kann der Vermieter auf diese Forderungen bestehen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und beantworte Ihre Frage, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt.

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass zumindest bezogen auf die Frage des Toilettensitzes, die Ansicht des Vermieters korrekt ist.

Bei dem Einbau eines neuen Toilettennsitzes handelt es sich um eine Veränderung der Mietsache, ggf. sogar baulicher Natur. Unerheblich ist hier die Frage, wie lange der Zustand angedauert hat. Hier ist die Situation durchaus vergleichbar mit baulichen Veränderungen, sei es etwa das Einbringen eines neuen Bodenbelages, dass Durchbrechen von Wänden o.ä..

Wenn das Mietverhältnis endet, auch hier ist der Grund unerheblich, hat der Vermieter, wenn er die Veränderungen nicht übernehmen will, den Anspruch, dass diese durch den Mieter zurück gebaut werden. Da hier genau dieser Fall augenscheinlich eingetreten ist, werden Sie nicht umhin kommen, den Austausch vorzunehmen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Umbau des Sitzes durch den Vermieter selber erfolgt ist. Dann stellt diese Maßnahme keine bauliche Veränderung durch den Mieter da und der Verantwortungsbereich des Vermieters wäre eröffnet.

Unerheblich ist insoweit auch die Frage der grundsätzlichen Sanierungsbedürftigkeit des WC. Dies zumindest dann, wenn lediglich der Sitz, nicht aber die WC-Schüssel selber, auszutauschen wäre (davon gehe ich aus). Dies dürfte relativ unproblematisch möglich sein.

Wenn aufgrund der Gegebenheiten tatsächlich ein Austausch des gesamten WC erforderlich wäre, müsste der Vermieter sich den Vorteil des neuen WC anrechnen lassen. Hier wäre der sog. Abzug Neu-für-Alt vorzunehmen. Davon ausgehend, dass ein durchschnittliches WC durchaus 40-50 Jahre funktioniert (maßgeblich ist nicht neue Technik sondern allein die Funktion), so betrüge sein anzurechnender Anteil etwa 80-90 %. Ihre Tante müsste also nur noch etwa 10-20% der Kosten tragen. Ein neuer WC-Sitz fiele ihr jedoch gänzlich zur Last, wobei die Kosten hierfür den Rahmen von 20 EUR erfahrungsgemäß nicht übersteigen.

Nägel, zumindest im Üblichen Rahmen, müssen zwar entfernt werden. Die entsprechend verbleibenden Löcher jedoch nicht unbedingt verspachtelt werden, da das Aufhängen von Bildern etc. zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache dazu gehört. Insoweit würde ich raten, zwar die Nägel aus der Wand zu ziehen, weitere Maßnahmen dahingehend jedoch nicht zu entfalten.

Schlussendlich haben Sie Recht, dass ein Anwalt allenfalls an Ihre Tante herantreten könnte, da nur der Vertragspartner ggf. einstandspflichtig wäre. Erst wenn Ihre Tante versterben würde, könnte man, so das Erbe nicht ausgeschlagen wird, an die Erben herangetreten werden. Wenn nennenswertes Erbe ohnehin nicht vorhanden wäre und Ihre Tante über keine erhebliche Rente verfügt, brauchen Sie vor solcherlei Maßnahmen keine Angst haben, da eine Zwangsvollstreckung gegen Ihre Tante wohl ins Leere laufen würde. Dies zumindest dann, wenn ihre Rente unter der Pfändungsfreigrenze von 970 EUR läge.

Dass das Ansinnen des Vermieters wegen einer solchen Bagatelle tatsächlich wenig nachvollziehbar ist, ist korrekt. Aufgrund meiner Ausführungen muss jedoch konstatiert werden, dass er sich, zumindest dem Grunde nach, im Recht befindet. Insoweit würde ich, zumindest wenn dies ohne größeren Aufwand möglich ist, zum Austausch des Toilettensitzes raten.



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