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Mietvertragsänderungen beim Eigentümerwechsel


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.09.2010

Frage:

Ich wohne seit Oktober 1982 in einem privatem Mietshaus. Meine Wirtin hat nun das Haus ihrer Tochter überschrieben, was wir am 31. August 2010 erfahren haben.
Nun sollen wir einen neuen Mietvertrag erhalten und unterschreiben, müßen wir das oder reicht ein Anhang zum altem Vertrag mit Namensänderung des neuen Vermieters sowie einigen erforderlichen Angaben zur Mieterhöhung aus? Das wäre für mich die Basis, die wir nach Unterschreiben des neuen Vertrages verlieren würden. Für die Wohnung bezahlen wir 204,52 € mit Garage + Nebenkosten.
Die Modernisierung in der Wohnung finanzierte ich selbst Jahr für Jahr im Bad, WC, Küche in allen Räumen, mit ihrem Einverständnis, mit Fliesen, Laminat, Gastherme, Gasherd, Deckenpanele, Keller gefliest usw.
Nun soll das sich ändern zum 1.Oktober 2010: 320,00 €/Monat + Nebenkosten ohne Garage, die soll abgerissen werden und später soll ich eine Unterstellmöglichkeit gegen Aufpreis, was aber in dem neuen Vertrag noch nicht verankert ist, bekommen.
Wie sollen wir uns verhalten? Erhöhung sehen wir ein aber dann auch auf gesetzlicher Grundlage, wir wollen auch keinen Streit. Wir wohnen hier mit unseren neuen Vermietern zusammen. Und wir hätten dann auch gern etwas rechtliches in der Hand um zu einem für beide Seiten hoffentlich guten Ergebnis zu kommen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Zunächst der für Sie wichtigste Hinweis, dass Sie zum Abschluss eines neuen oder auch nur geänderten Mietvertrages rechtlich nicht verpflichtet sind. Ich kann auch nur nachdrücklich davon abraten, da Sie einen rechtswirksamen (und ausgesprochen günstigen) Mietvertrag haben und keine Veranlassung besteht, einen neuen und für Sie deutlich schlechteren Mietvertrag abzuschließen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesetz. Der bereits seit über hundert Jahren geltende Grundsatz -Kauf bricht nicht Miete- gilt auch nach der letzten Mietrechtsreform ausdrücklich und ist in § 566 Abs. 1 BGB festgeschrieben:

§ 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Die Tochter Ihrer ehemaligen Vermieterin ist demnach mit dem Erwerb des Eigentums (Eintragung im Grundbuch) von selbst Ihre Vermieterin geworden, ohne dass etwas am bestehenden Vertrag geändert werden müsste. Sie sollten deshalb den Abschluss eines neuen Vertrages ablehnen. Dies wirkt sich bereits bei der verlangten Mieterhöhung aus. Denn die verlangte Mieterhöhung von 204,52 auf 320,00 entspricht einer Erhöhung um nahezu 60 %. Dies ist im deutschen Mietrecht unzulässig. Gem. § 557 Abs. 1 BGB können Sie zwar eine derartige Mieterhöhung vereinbaren. Erzwingen kann der Vermieter diese jedoch nicht; jedenfalls solange nicht, wie Sie am bestehenden Mietvertrag festhalten. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf der Vermieter die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Sie sind demnach lediglich verpflichtet, einer Mieterhöhung auf 245,42 zuzustimmen. Diese Erhöhung muss dann auch für die nächsten drei Jahre Bestand haben und darf erst danach weiter erhöht werden. Unabhängig von der Kappungsgrenze ist zudem darauf zu achten, dass eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (bzw. Mietspiegel) möglich ist. Bei den vergleichbaren Wohnungen hat der durch Sie herbeigeführte gehobene Standard außer Betracht zu bleiben, denn der Vermieter kann eine Mieterhöhung nicht mit einem durch den Mieter finanzierten, geschaffenen und verbesserten Wohnwert begründen. Als Vergleichsobjekt kommen demnach lediglich Wohnungen in Betracht, die dem Standard ohne die Mieterinvestitionen entsprechen.

Letztlich ist auf Ihre mit gemietete Garage hinzuweisen. Diese darf der Vermieter nicht entfernen, da Sie Bestandteil des Mietverhältnisses ist und zudem Teilkündigungen unwirksam wären. Auch diesbezüglich besteht für Sie keine Veranlassung, den Mietvertrag zu ändern oder gar einen neuen abzuschließen. Sollte die Garage baufällig sein oder werden, muss der Vermieter sie auf seine Kosten erhalten. Abreißen darf er Sie nur, wenn er gleichwertigen Ersatz für Sie schafft.



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