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Kündigung und Nichtauszug des Mieters


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Nolting
Stand: 03.09.2010

Frage:

Ich habe vom jetzigen Mieter vor 10 Jahren die Wohnung gekauft - es gibt nur einen notariellen Kaufvertrag mit einem Nutzungsrecht, welches bis 2001 lief - der Mieter hat jedoch seinen Auszug immer wieder verschoben - es gibt mindestens 10 angekündigte Kündigungen (schriftlich oder/und müdlich).
Er verlangt nun für die 10 Jahre eine Nebenkostenabrechnung. Im Nutzungsvertrag gibt es aber nur eine Pauschalmiete (ohne Nebenkosten) - er hat jedoch immer den Betrag (früher Abzahlung an die Bank) als "Miete" und einen weiteren Betrag als "Nebenkosten" überwiesen - ich habe ihm anfänglich auch 2x NK-Abrechnung gemacht, auf die er nicht reagiert hat.
Jetzt zahlt er seit 1/2 Jahr keine sog "NK" mehr.
Da er über 2 Monatsmieten hinaus ist habe ich ihm gekündigt - er zieht aber nicht aus.
Läßt auch keine Reparaturen (Wasserrohrschacht muß saniert werden - ca 45 Parteienhaus) zu. Außerdem hat er einen Wasserschaden im Keller gehabt - den (weil er das so schlecht fomuliert hat) seine Versicherung nicht bezahlt, jetzt wendet er sich an mich:

was habe ich für Möglichkeiten?:

Ist es rechtens, daß er keine NK-Abrechnung verlangen kann?
Wie gehe ich mit der Kündigung und seinem Nichtauszug weiter um?
Wie bekomme ich mein Geld wieder?
Rechtliche Haftungssituation mit dem Kellerschaden?
Wie kann ich erreichen, daß er die Leitungs-Sanierung zuläßt?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Sofern tatsächlich eine Pauschalmiete vereinbart ist, findet keine Betriebskostenabrechnung statt, da diese gesetzlich nur vorgesehen ist, wenn eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart ist.
Eine solche muss daher nicht erstellt werden.

Nachdem Ihr Mieter nunmehr mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug ist, können Sie fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zieht Ihr Mieter nach Ablauf der Räumungsfrist nicht aus, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit einer Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Das daraufhin ergehende Räumungsurteil können Sie dann vollstrecken, sofern Ihr Mieter nicht freiwillig auszieht.
Die Räumungsklage können Sie mit einer Klage auf Zahlung der rückständigen Mieten und der nicht gezahlten Nebenkosten verbinden. Die nichtgezahlten Nebenkosten sind allerdings streng genommen keine Nebenkosten, sondern Teilmiete, da ja eine Pauschalmiete vereinbart ist und diese nur zum Teil bezahlt wurde/wird.
Auch hinsichtlich der eingeklagten Beträge ist das Urteil dann vollstreckbar.
Nur der Vollständigkeit halber weise ich darauf hin, das eine Räumungsvollstreckung mit erheblichen Kosten verbunden ist, da Sie als Gläubiger die entsprechenden Kosten für ein Umzugsunternehmen an den Gerichtsvollzieher vorab zahlen müssen.

Was die Haftungssituation im Keller angeht, so hängt diese davon ab, ob der Schaden durch den Mieter verursacht wurde und ob dies gegebenenfalls auch beweisbar ist. Als Indiz kann etwa die versuchte Regulierung bei der Versicherung des Mieters dienen.
Selbstverständlich haben Sie einen Anspruch auf Ersatz der Schäden, die Ihnen durch das schuldhafte Verhalten des Mieters entstanden sind.

Hinsichtlich der Sanierung des Leitungsschadens gilt § 554 BGB. Danach hat ein Mieter alle Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
Auch hier gilt jedoch, dass diese Pflicht, aus der Ihr Anspruch gegen den Mieter resultiert, gegebenenfalls eingeklagt werden muss.



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