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Fristen bei der Kündigung eines Wohnraummietvertrages

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 30.08.2010

Frage:

Ich bin Mieter einer Eigentumswohnung seit 1995 und möchte diese wegen Umzug kündigen. In meinem Mietvertrag ist unter weitere Vereinbarungen eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart.
Ist diese Kündigung nach dem neuen Mietrecht noch gültig?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

nochmals vielen Dank für Ihre Rechtsfrage sowie die Übersendung des Auszuges aus Ihrem Mietvertrag. Entsprechend Ihren Angaben habe ich unterstellt, dass außer der Regelung in § 21 des Mietvertrages weitere Vereinbarungen oder Hinweise auf seinerzeit bestehende gesetzliche Kündigungsregeln bzw. Kündigungsfristen in Ihrem Mietvertrag nicht vorhanden sind.

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass meine rechtliche Prüfung ergeben hat, dass die in Ihrem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist trotz der Gesetzesänderung weiterhin Bestand hat, Sie also nicht mit (fast) dreimonatiger Frist nach heutiger Rechtslage gem. § 573 c Abs. 1 BGB kündigen können.

Ausgangspunkt der Begründung meines Ergebnisses sind § 573c Abs. 1 und Abs. 4 BGB, also die Vorschriften zur Kündigung nach aktueller Rechtslage. Als Mieter können Sie demnach spätestens am dritten Werktag eines Monats eine Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf des übernächsten Monats aussprechen. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Das gilt aber nicht für Kündigungsfristen, die durch Vertrag vor dem 1.9.2001 vereinbart worden sind, Art. 229 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) § 3 Abs. 10 Satz 1. Hierbei handelt es sich um eine Übergangsvorschrift, die die Behandlung von Altverträgen angesichts der ab 1.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform klarstellen sollte.
Was aber war genau mit „Vereinbarung“ im Vertrag vor dem 1.9.2001 gemeint? Eine ausgehandelte Individualvereinbarung oder reichte selbst ein Hinweis im „Kleingedruckten“ des Mietvertrages auf die damals gültigen Kündigungsfristen gem. § 565 BGB a.F. schon als Vereinbarung aus? Die Meinung der Juristen war in dieser Frage unterschiedlich. Einheitlich war nur die Auffassung, dass es sich angesichts des unklaren Wortlauts um eine gesetzgeberische Fehlleistung handele.
Sogar der BGH musste sich mit der Frage beschäftigen. Er stellte klar, dass selbst ein Hinweis im Kleingedruckten auf die alten gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 565 BGB ausreichend sei, um eine Vereinbarung anzunehmen. Ergebnis: Die neuen, kurzen Kündigungsfristen zugunsten des Mieters galten eben regelmäßig nicht für Altverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden.

Der Gesetzgeber hat daraufhin nachgelegt. Er ergänzte Art. 229 EGBGB § Abs. 10 Satz 2 : „Für Kündigungen, die ab dem 1.Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs.2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind“.

Ich bin nicht der Meinung, dass dieses „Reparaturgesetz“ eine ausreichende Heilung der Kontroverse geschaffen hat. Denn nach seinem Wortlaut fallen jetzt nur solche Altverträge unter die neue Kündigungsregelung, die die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 565 BGB a.F. quasi identisch wiedergeben. Ihr Vertrag fällt folglich durch dieses Raster durch, da er in § 21 eine von § 565 BGB a.F. abweichende Regelung enthält, nämlich eine Verlängerung der Kündigungsfristen bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren von drei auf sechs Monate und auch eine Verkürzung ab acht Jahren Mietdauer von neun auf sechs Monate und bei zehn Jahren von zwölf auf sechs Monate.

Als gerechter hätte ich angesehen, wenn der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter klar festgelegt hätte, dass nur individuell ausgehandelte Kündigungsfristen im Mietvertrag Bestandsschutz genießen und von der neuen Rechtslage nicht betroffen sind. Individualvereinbarungen in Mietverträgen sind eher selten. Sie setzen vor allem Kenntnis der jeweiligen Gesetzeslage voraus und das Bewusstsein, eine etwa davon nachteilig abweichende Vereinbarung einzugehen.
Gibt der Vermieter vom Gesetz quasi abweichende Regelungen zur Kündigungsfrist im Vertrag einseitig vor, ohne dass der Mieter hier Verhandlungsspielraum hat, handelt es sich tatsächlich wie rechtlich um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die einer gerichtlich überprüfbaren Inhaltskontrolle §§ 305 ff. BGB n.F. unterliegen. So dürfen derartige Klauseln etwa keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten.

Würde man die zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter getroffene Vereinbarung nicht als Individualvereinbarung sondern als einseitig vorgegebene Vertragsbedingung bewerten, was ich für eher wahrscheinlich halte, dann hat diese Vereinbarung (Klausel) nur deshalb Bestandsschutz, weil Sie eine Abweichung von der damals gültigen Kündigungsregelung gem. § 565 BGB a.F. darstellt. Ich halte dieses Ergebnis sicher für unbefriedigend, weil es keinen Unterschied machen dürfte, ob eine einseitig vorgegebene Vertragsklausel den damals gültigen Gesetzeswortlaut identisch wiedergibt oder eine Abweichung hiervon enthält. In beiden Fällen ist sie für den Mieter nicht verhandelbar bindend und immerhin an der alten Rechtslage orientiert. Eine derartige Differenzierung hat der Gesetzgeber aber leider nicht in seinem nachfolgenden Reparaturgesetz vorgenommen. Im Gegenteil: Der Wortlaut stellt ausdrücklich auf die Fristen des damaligen § 565 BGB ab.

Die Folge ist demnach: Die Abweichung von der damaligen Rechtsvorschrift des § 565 BGB a.F. hat Bestandsschutz in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber auch und erst Recht im Falle einer ausgehandelten Individualvereinbarung.

Einzige Ausnahme: Die von der Gesetzesvorschrift des § 565 BGB a.F. abweichende Klausel ist als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen und war schon damals bei Vertragsabschluss rechtlich unwirksam. Nur dann käme gleichwohl ab 1.9.2001 die neue gesetzliche Kündigungsregelung gem. § 573 c BGB doch noch zum Tragen.
Auch diese Frage ist aber leider nur mit nein zu beantworten. Nach damals ganz überwiegender Rechtsprechung wurde etwa eine Verlängerung von Kündigungsfristen in Abweichung der gesetzlichen Vorgabe jedenfalls für beide Vertragspartner für zulässig und rechtswirksam erachtet, so z.B. damaliger Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken v. 23.11.1989 (WM 1990, 8). Eine Vereinbarung kürzerer Fristen sollte nur insoweit (teilweise) unwirksam sein, als sie bei einer Kündigung des Vermieters zu Lasten des Mieters gingen (ältere Rechtsprechung z.B. OLG Zweibrücken wie oben; LG Karlsruhe WM 1988, 403; LG Baden-Baden WM 1988, 402).
Da in Ihrem Fall die Vereinbarung zur Kündigungsfrist im Mietvertrag seinerzeit in Abweichung von § 565 BGB a.F. demnach wirksam war, fällt sie fraglich unter die Vorschrift des Art. 229 EGBGB § 3 Abs 10 Satz 1, wonach sinngemäß die in Ihrem Vertrag damals vereinbarte Abweichung von der jetzigen Kündigungsregelung auch heute noch gültig ist.



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