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Erhöhung des Nettokaltmietzinses durch den Vermieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Manuela Freundorfer
Stand: 26.08.2010

Frage:

Mein Vermieter möchte meine Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses auf Grundlage der §§ 558 ff. BGB. Begründung: die Miete ist seit über einem Jahr unverändert und soll auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepaßt werden, die sich aus dem Mietspiegel der Stadt Leipzig von 2008 bezieht. Der Mietvertrag für meine Wohnung wurde per 01.06.2010 geschlossen. Zu diesem Zeitpunkt lag der Mietspiegel von 2008 doch bereits meinem Vermieter vor. Er hat doch wissentlich mit mir die Miete vereinbart, obwohl sie nicht die volle Höhe lt. Mietspiegel ausschöpft.
Kann er sich den jetzt im Nachhinein auf den Mietspiegel berufen?
Kann ich etwas gegen die Mieterhöhung tun?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Nach §558 Abs.1 S.2 BGB, der für Sie vorliegend wegen des Neueinzugs in die Wohnung einschlägig ist, kann das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Da Sie Ihren Mietvertrag erst zum 01.06.2010 geschlossen haben, muss die Miete bei Ihnen mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Dies hat den Hintergrund, dass ein Mieter, der einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat, sich auf die Wirksamkeit dieser vertraglichen Abrede verlassen können muss. Das Verlangen des Vermieters Ihre Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses zu erteilen ist zum jetzigen Zeitpunkt daher verfrüht, so dass Sie hierfür Ihre Zustimmung nicht erteilen müssen.
Der Vermieter kann sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht im Nachhinein auf den Mietspiegel berufen (Beantwortung Ihrer ersten Frage).
Ihr Vermieter kann von Ihnen frühestens mit Zugang seines Schreibens am 01.06.2011 Ihre Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses verlangen.

Was können Sie gegen die Mieterhöhung tun?

Sie können entweder auf das Mieterhöhungsverlangen gar nicht reagieren, dies ist eine nicht so gute Lösung, oder dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass bei Ihnen aufgrund Ihres erst kürzlich abgeschlossenen Mietvertrages gemäß §558 Abs.1 S.2 BGB keine Mieterhöhung verlangt werden darf, da die Miete mindestens 1 Jahr ab vertraglichem Mietbeginn unverändert bleiben muss und sie daher dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen. Sie können dem Vermieter auch mitteilen, dass Sie sich anwaltlich bezüglich Ihrer Rechte erkundigt haben.

Sollte der Vermieter hinsichtlich des kürzlich eingeforderten Mieterhöhungsverlangens trotzdem Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht bei Ihnen vor erheben, weil er meint, sie hätten nicht Recht, so wird er damit nicht durchdringen, wenn Sie sich auf §558 Abs.1 S.2 BGB berufen (es besteht beim Amtsgericht nicht einmal Anwaltszwang, so dass Sie sich dort ggf. sogar selbst vertreten könnten). Jedem Mietrechtsrichter dürfte außerdem bekannt sein, dass die Miete ein Jahr nach Einzug unverändert bleiben muss und demnach der Vermieter vor Ablauf eines Jahres keine Mieterhöhungszustimmung verlangen darf.

Sollten Sie ab dem 01.06.2011 ein neues Mieterhöhungsverlangen erhalten, so haben Sie gemäß §558b Abs.2 BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats ab Zugang des Schreibens, so dass die Frist demnach mindestens 2 Monate, maximal jedoch 3 Monate beträgt, je nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Sollten die übrigen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens erfüllt und vom Vermieter mittels qualifizierten Mietspiegels oder mittels Nennung vergleichbarer Wohnungen nachgewiesen werden, so kann der Vermieter bei Verweigerung Ihrer Zustimmung oder bei Nichtreaktion Ihrerseits dann nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben. Eine Mieterhöhung für die Zukunft gänzlich zu vermeiden, ist daher nicht möglich, wenn der Vermieter die Voraussetzungen erfüllt bzw. einhält.




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