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Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 22.08.2010

Frage:

Für unsere Wohnanlage (Terrassenhaus) mit 6 Terrassenwohnungen ist das Gemeinschafts- und Sondereigentum mit der Teilungserklärung und der Anlage I geregelt. Darin sind auch die Terrassen zu den Wohnungen als Sondereigentum eingetragen.
Die Unterkonstruktion der Terrassen besteht aus einer mehrschichtigen wasserdichten Bitumenhaut, die an den Rändern der Balkonbrüstungen und an den Hauswänden hoch, verklebt und versiegelt ist. Darauf befindet sich eine Kiesschüttung und darauf die dicht verlegten Waschbetonplatten. In der Kiesschicht, die als Drainage dient, befinden sich die notwendigen Abläufe für das Oberflächenwasser. Nun läuft auf einer Terrasse das Wasser nicht mehr richtig ab und verursacht eine feuchte Aussenwand zum Schlafzimmerbereich. Auch ist stehendes Wasser auf der Terrasse erkennbar. Zur Eingrenzung und Behebung von diesem Umstand muss ich als Hausverwalter dieser Wohnanlage nun das Vorgehen sowie die Bezahlung der Kosten vorgeben.
1. Muss die Fehlereingrenzung, d.h. auch die Platten wegnehmen und Untergrund säubern bzw. Ablauf überprüfen vom Eigentümer getragen werden?
2. Im Falle einer Reparatur an der wasserdichten Bitumenhaut müssen da die Kosten für die vorbereitenden Arbeiten, wie die Platten und Kies entfernen von allen Eigentümer getragen werden?
3. Gehört die Bitumenhaut zum Gemeinschaftseigentum?
4. Wenn durch nachweislich mangelhafter Pflege die Bitumenhaut beschädigt ist, muss auch da die Gemeinschaft die Kosten mittragen, wenn das Gemeinschaftseigentum ist?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

wie ich schon aus Ihrer Sachdarstellung entnehmen kann, haben Sie den Kern des Problems bereits richtig an der Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum festgemacht.

Es gibt bereits gerichtliche Entscheidungen zu Dachterrassen, die auf die von Ihnen verwalteten Terrassenhäuser entsprechend anzuwenden sind. Die Etagenterrassen sind technisch genauso als Bestandteile des Hauses anzusehen, wie Dachterrassen, dahingehend, daß Sie Terrasse und Dach in einem sind.

Bei einer Dachterasse können allenfalls die oberste begehbare Schicht des Aufbaus zu Sondereigentum erklärt werden, das sind der Bodenbelag (WuM 94,S. 152) oder der Estrich (NJW-RR 94, 598).
Die darunterliegenden Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayOLG. NJW,-RR- 89, 1293; 91, 976, WuM 94, 152 und NZM 2000, 867).

Also sind nur die Waschbetonplatten sind Sondereigentum, alles andere ist Gemeinschaftseigentum.

1. Muss die Fehlereingrenzung, d.h. auch die Platten wegnehmen und Untergrund säubern bzw. Ablauf überprüfen vom Eigentümer getragen werden?
Der Eigentümer muss nur die Kosten übernehmen, die aufgrund eigenen Verschuldens entstehen. Wenn also der Verdacht besteht, daß der Eigentümer durch verstopfen lassen des Abflusses die Schäden und Überschwemmungen verursacht hat, gehen die dahingehenden Untersuchungen zu dessen Lasten.
Die Pflege und Fehlersuche unterhalb der Betonsteine ist Gemeinschaftsaufgabe.
Die Wegnahme der Betonsteine ist eine Nebenarbeit der Fehlersuche und Pflege und gehört zu deren Aufwand. Sie sind also von der Gemeinschaft zu tragen.
Etwas anderes gälte, wenn gesprungene, oder anders defekte Steine auszutauschen wäre.

2. Im Falle einer Reparatur an der wasserdichten Bitumenhaut müssen da die Kosten für die vorbereitenden Arbeiten, wie die Platten und Kies entfernen von allen Eigentümer getragen werden ?

Ja, siehe oben.

3. Gehört die Bitumenhaut zum Gemeinschaftseigentum?
Ja, definitiv. Die Kosten trägt die Gemeinschaft, es sei denn der Sondereigentümer hat Sie zerstört.

4. Wenn durch nachweislich mangelhafter Pflege die Bitumenhaut beschädigt ist, muss auch da die Gemeinschaft die Kosten mittragen, wenn das Gemeinschaftseigentum ist?
Da die Bitumenhaut Gemeinschaftseigentum ist, wäre auch die Pflege eine Aufgabe der Gemeinschaft. Bei nachweislich mangelnder Pflege, wäre die Gemeinschaft verpflichtet.
Etwas anderes gilt nur bei Zerstörung durch den Sondereigentümer, z.B. durch Beifügung von Rissen im Estrich, der die Wände hochgeführt wurde.



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