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Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 17.08.2010

Frage:

Ich habe in der Hamburger Innenstadt in einem Bürohaus eine Dienstwohnung für meine Hausmeistertätigkeit. Bei der Betriebskostenabrechnung werden mir folgende Kosten anteilig berechnet.
001 Löhne Hauswart 442,40 €
002 Strom 296,28 €
003 Wasserkosten 60,29 €
004 Altpapierbeseitigung 83,57 €
005 Gehwegreinigunggebühren 14,06 €
006 Abwasserkosten 88,16 €
007 Reinigungskosten 402,64 €
008 Grundsteuer 507,42 €
009 Müllabfuhrgebühren 82,07 €
010 GebäudeKombiversicherung 200,47 €
011 Grundstückshaftpflicht 19,73 €
012 Feuerlöschermeldeanlage Umlage 32,25 €
013 Fahrstuhl Wartung 61,95 €
014 Schädlingsbekämpfung 51,40 €
----------------
2342,69 €


Sicherlich sind einige dieser Kosten auch von mir zu tragen, aber es kann doch nicht richtig sein, daß ich z.B. meine eigenen Lohnkosten anteilig tragen muss. Ich hätte gern gewusst, ob diese Kosten auf eine Dienstwohnung in einem Bürohaus umgelegt werden dürfen. Ich habe einen Hamburger Mietvertrag für Wohnraum.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der Nebenkostenabrechnung

Für eine Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung notwendig, vgl. OLG Frankfurt NZM 2000, 757. Angesichts § 556 Abs. 1 BGB reicht eine Bezugnahme auf die nicht dem Mietvertrag beigefügte Anlage 3 zu § 27 der 2. BVO (Berechnungsverordnung) für eine formularvertragliche Einbeziehung in den Mietvertrag aus. Nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung ab 01.01.2004 ist eine Bezugnahme auf die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV ausreichend, um eine Umlagefähigkeit der Betriebskosten sicherzustellen, vgl. Hannemann/Wiegner/Gies MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 24 Rn 3. Ist im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen worden, so werden auch neu eingeführte Betriebskosten, die bisher noch nicht Berücksichtigung gefunden hatten, umlagefähig. Dies gilt z.B. für Sach- und Haftpflichtversicherung, die bisher noch nicht bestand, nunmehr aber für das Gebäude abgeschlossen worden ist, vgl. BGH NZM 2006, 896.

Sämtliche von Ihnen aufgelisteten Betriebskosten finden sich in § 2 Ziffern 1 bis 17 der Betriebskostenverordnung wieder und werden deshalb zulässigerweise umgelegt. Nachstehend sehen Sie die entsprechende Zuordnungen der von Ihnen mitgeteilten einzelnen Positionen zu § 2 BetrKV:

001 Löhne Hauswart (Ziff. 14)
002 Strom (Ziff. 11)
003 Wasserkosten (Ziff. 2)
004 Altpapierbeseitigung (Ziff. 8)
005 Gehwegreinigungsgebühr (Ziff. 8)
006 Abwasserkosten (Ziff. 3)
007 Reinigungskosten (Ziff. 9)
008 Grundsteuer (Ziff. 1)
009 Müllabfuhrgebühren (Ziff. 8)
010 GebäudeKombiversich. (Ziff. 13)
011 Grundstückshaftpflicht (Ziff. 13)
012 Feuerlöscher-melde- anlage Umlage (Ziff. 17)
013 Fahrstuhl Wartung (Ziff. 7)
014 Schädlingsbekämpfung (Ziff. 9)

Hinsichtlich der Hauswartkosten unterliegen Sie einem Denkfehler. Folgendes Beispiel soll verdeutlichen, dass auch die Umlage der Hausmeisterkosten auf Ihre Betriebskosten zutreffend ist. Geht man z.B. davon aus, dass eine Fremdfirma mit der Hauswartstätigkeit beauftragt wäre, dann würden diese Kosten ebenfalls vollumfänglich gem. § 2 Ziff. 14 BetrKV auf sämtliche Wohnungen bzw. Mieter umgelegt werden. Die Hausmeisterkosten würden ebenfalls auf Ihrer Nebenkostenabrechnung auftauchen und müssten anteilig von Ihnen gezahlt werden. Sie selbst wären evtl. im Nachbarhaus als Hauswart angestellt und würden von dort bezahlt werden. Am Hauswartsdienst und an Ihrer Bezahlung würde sich nichts ändern. An den erbrachten Leistungen ebenfalls nicht. Mit welchem Recht sollte Ihre Wohnung von der Umlage der Hausmeisterkosten befreit sein? Wäre dem so, dann wäre Ihre Wohnung quasi durch keinen Hauswart betreut.

Um einer doppelten Umlage für Arbeiten, die von Ihnen im Rahmen Ihrer Hauswartstätigkeit ausgeführt werden vorzubeugen, bestimmt § 2 Ziff. 14 BetrKV: Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.



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