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Fristen der Eigenbedarfskündigung bei Altmietverträgen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 14.08.2010

Frage:

Fristgerechte Kündigung Mietvertrag eines Langzeitmieters (mehr als 25 Jahre) zum 1. Mai oder Juni 2011. Grund: Eigenbedarf (für Neffen und ab 2012 eigener Sohn). Bin selbst im Ausland ansässig. Mieterin telefonisch von Kündigungswunsch in Kenntnis gesetzt, zeigt sich damit einverstanden und hat von sich aus um formelle schriftliche Kündigung gebeten.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Fristen der Eigenbedarfskündigung bei Altmietverträgen
2. Mietaufhebungsvertrag

Zu 1.: Im Jahr 2001 gab es eine Mietrechtsreform mit erheblichen gesetzlichen Änderungen, die sich unter anderem auch auf die Kündigungsfristen von Mietverträgen auswirkte. Dies betraf, bezogen auf Ihren Fall vor allem die gesetzliche Verlängerung von Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der Dauer der Mietzeit. Für Ihre Eigenbedarfskündigung ergibt sich nach dem nunmehr geltenden § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB eine zweimalige Verlängerung der regulären Dreimonatsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB von jeweils weiteren drei Monaten nach 5 bzw. 8 Jahren Mietdauer. Anders und klarer ausgedrückt beträgt Ihre Kündigungsfrist 9 Monate, d.h. Sie könnten aus jetziger Sicht das Mietverhältnis frühestens bis 03.09.2010 (Eingang Kündigung beim Mieter) zum 31.05.2011 ordentlich kündigen. Dabei richtet sich Ihre Kündigung nach §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2, 573 c Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, sog. Eigenbedarfskündigung. Erforderlich ist für den Eigenbedarf, dass entweder Sie selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung benötigt. Bei Ihrem Sohn bestehen keine Bedenken.

Allerdings ist der Kreis der Familienangehörigen recht eng ausgestaltet. Fraglich ist dies bei Ihrem Neffen. Die Rechtsprechung differenziert zwischen den so genannten engen Familienangehörigen und denjenigen, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sind. Bislang wurde bezüglich Nichten und Neffen nur in Ausnahmefällen ein Eigenbedarf anerkannt, wenn nämlich eine enge Bindung nachgewiesen wurde. In einem neuen Urteil des BGH vom 27. Januar 2010 Az.: VIII ZR 159/09 ist die Frage nunmehr höchstrichterlich geklärt. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt ist. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Unabhängig davon, zu wessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, bedarf die Eigenbedarfskündigung sodann der ausführlichen Begründung, insbesondere der Darlegung eines nachvollziehbaren und vernünftigen Eigenbedarfs. Zudem müssen im Kündigungsschreiben die Gründe des Eigenbedarfs ausführlich dargelegt werden, da andere Gründe nur berücksichtigt werden, wenn sie später entstanden sind, vgl. § 573 Abs. 3 BGB.

Zu 2.: Um den vorstehend beschriebenen Problemen aus dem Weg zu gehen, empfiehlt sich der Abschluss eines Aufhebungsvertrages, der allerdings nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist. Darin kann ein fester Auszugstermin vereinbart werden, an den sich die Mieter dann halten müssen. Auf die Einhaltung von Kündigungsfristen kommt es dabei nicht mehr an. Ferner muss ein Eigenbedarf dann nicht mehr begründet werden; er würde nur als Anlass des Aufhebungsvertrages erwähnt werden. Letztlich wird ein möglicher Räumungsrechtsstreit nahezu ausgeschlossen bzw. wäre bei einem Umschwenken der Mieter bis zum Auszug für diese aussichtslos.



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