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Hat das Wegerecht auch bei einem Verkauf bestand?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 10.08.2010

Frage:

Meinem Mann ist ein Grundstück und ein Wegerecht per Gerichtsbeschluß vom 22.07.2010 (noch nicht rechtskräftig) zugesprochen worden. Jetzt hat sein Bruder (als Beklagter) einen Makler beauftragt das ganze Anwesen (auch dieses besagte Grundstück) zu verkaufen. Wie kann mein Mann verhindern, dass das ihm zugesprochene Grundstück nicht verkauft wird und er auch zu seinem Wegerecht kommt?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ich darf zunächst darauf hinweisen, dass Ihre Anfrage etwas zu interpretieren ist. Ich vermute, dass, und das nicht ganz eindeutig hervor, das Grundstück Ihrem Mann allein gehört, er mithin also alleiniger Eigentümer des Grundstückes ist. Nur unter Annahme dieser Auslegung kann ich Ihre Frage, wie nachstehend, beantworten.

Der Bruder Ihres Mannes versucht nunmehr, verschiedene Grundstücke zu verkaufen. Hierunter fällt auch das Grundstück Ihres Mannes.

Grundstücke können nur dann verkauft werden, wenn der Eigentümer dieses Grundstückes das Grundstück verkauft. Das Grundstück Ihres Mannes kann daher nur durch Ihren Mann selbst bzw. eine von diesem beauftragte dritte Person verkauft werden.

Für den potenziellen Käufer ist es manchmal schwierig, die Eigentümerverhältnisse um ein Grundstück korrekt einzuordnen. Hier hilft das Grundbuch weiter. Der Eigentümer eines Grundstückes ist dem Grundbuch zu entnehmen. Die hierin eingetragenen Eigentümer gelten als tatsächliche Eigentümer des Grundstückes, insoweit gibt es einen öffentlichen Glauben des Grundbuches. Problematisch ist dies jedoch dann, wenn zwischen der Auflassung des Grundstückes, also dem Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber des Grundstückes, über dieses Grundstück und der Eintragung in das Grundbuch eine gewisse Zeit verstreicht. In diesem Fall hat der Erwerber das Problem, dass im Grundbuch eine andere Person als Eigentümer eingetragen ist, als der wahre Eigentümer. Für diesen Fall wäre mithin noch Ihr Bruder als Eigentümer eingetragen, nicht dagegen Ihr Mann.

Dies kann man verhindern, indem beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung beantragt wird. Wegen des in § 892 BGB niedergelegten öffentlichen Glauben des Grundbuches und die daran anknüpfende Eigentümerstellung des Bruders Ihres Mannes, ist der Erwerber durchaus in der Lage, zu erkennen, dass der Bruder Ihres Mannes zum Verkauf berechtigt ist. Die Vormerkung kann dies verhindern, da die Vormerkung diesen öffentlichen Glauben des Grundbuches zerstört.

Die Problematik ist eher diejenige, dass der eingetragene Berechtigte, als gegenwärtiger Rechteinhaber gilt und die Vormerkung lediglich für unstrittige oder bewiesene Ansprüche möglich ist. In dem Verfahren hat Ihr Mann ein Urteil erwirken können, das besagt, dass er Eigentümer des Grundstückes ist. Auf Grund dieses Urteiles kann Ihr Mann eine Vormerkung erwirken. Die Eintragung kann indes noch nicht erfolgen, da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.

Eine andere Möglichkeit wäre einen Widerspruch eintragen zu lassen. Ein Widerspruch steht gem. § 899 i. V. m. § 894 BGB dem Berechtigten zu, wenn der Inhalt des Grundbuches falsch ist. Diese Eintragung kann auch auf Grund einer einstweiligen Verfügung erfolgen. Eine einstweilige Verfügung des zuständigen Gerichtes darf zwar die Hauptsache nicht vorwegnehmen, soll aber dann, wenn Rechte des Antragstellers unwiderbringlich verloren würden, eine Rechtssicherheit schaffen. In diesem Falle wäre das ohne Zweifel der Fall. Der Bruder würde durch den Verkauf an einen auf Grund des Grundbucheintrages gutgläubigen Erwerber, Ihren Mann vor vollendete Tatsachen stellen. Der gutgläubige Erwerb wäre rechtskräftig. Zwar hätte Ihr Mann hier ein Schadenersatzanspruch über Ihren Bruder, dies ist jedoch nicht immer gewollt und ohnehin würde dann das Risiko der Beitreibung allein bei Ihrem Mann liegen. Ggf. möchte aber Ihr Mann ohnehin das Grundstück anderweitig nutzen bzw. verwerten, weswegen hier auf Grund der bestehenden Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs durch Dritte Eilbedürftigkeit vorliegt. Das Gericht wird eine einstweilige Verfügung erlassen, da auf Grund des erstinstanzlichen Urteiles eine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass Ihr Mann Eigentümer des Grundstückes und damit wahrer Berechtigter im grundbuchrechtlichen Sinne ist. Diese einstweilige Verfügung reichen Sie schnellstmöglich dem Grundbuchamt ein. Dieses wird dann einen Widerspruch gegen die Eintragungen im Grundbuch vermerken, so dass der öffentliche Glaube des Grundbuches an die Richtigkeit der Eintragungen erschüttert ist und somit ein gutgläubiger Erwerb von dem Bruder Ihres Mannes nicht mehr möglich ist.



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