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Arglistige Täuschung durch den Vermieter?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 09.08.2010

Frage:

Am 09.07.2010 wurde mir eine Mietwohnung übergeben. Am 16.07.2010 bin ich eingezogen, ohne Übergabeprotokoll. Ich fertigte im Anschluß ein Übergabeprotokoll gemeinsam mit meinem Vater an, der Architekt i.R. ist. Am 19.07.2010 stellte ich mich bei den Nachbarn im selben Hause vor und erfuhr von der Nachbarin W. unter meiner Wohnung, dass meine Wohnung mit Schimmel vorbelastet war, was der Grund für meine Vormieterin Frau B. war, aus der Wohnung auszuziehen. Die Nachbarin W. selbst zeigte mir ihr Schlafzimmer, welches mit Schimmel befallen war oder noch ist und sich genau unter meinem Schlafzimmer befindet, im welchem auch der Schimmelschaden meiner Vormieterin vorhanden war.
Ich konnte die Vormieterin Frau B. ausfindig machen, die den Schimmelschaden bestätigte. Auch sei sie aus gesundheitlichen Gründen ausgezogen. Beiden Mieterinnen, Frau B. und Frau W. wurde falsches Lüftungsverhalten ausgesprochen, seitens der Hausverwaltung.
Am 20.07.2010 schilderte ich der Hausverwaltung die Situation, mit Bitte um Aufhebung des Mietvertrages zum 01.08.10. Dies wurde tel., dann schriftlich abgelehnt mit der Begründung, die Schäden seien da gewesen, seitens der Mieterinnen W. und B. entstanden (falsch gelüftet) und vor Mietübergabe wäre die Vormieterin Frau B. aufgefordert worden, den Schaden zu beseitigen.
Die Vormieterin Frau B. sagte mir jedoch, sie hätte nichts beseitigt.
Daraus muss ich den Schluss ziehen, dass der Schaden noch vorhanden ist und mir die Wohnung daher - entgegen der Behauptung der Hausverwaltung - eben NICHT mangelfrei übergeben worden ist.
Fakt ist: aktuell ist kein Schaden sichtbar, ggf. aber mit einer baubiologischen Messung messbar oder nachweisbar (doch das ist meine Vermutung).
Mein Anwalt schilderte den o.g. Vorgang mit der Frage, warum nicht auf den Vorschaden hingewiesen worden ist. Der Vertrag wäre sonst meinerseits nicht zustande gekommen. Mein Rechtsanwalt schrieb die Hausverwaltung an, dass der Schaden weder seitens der Vormietern noch seitens der Hausverwaltung (Vermietervollmacht besteht) beseitigt wurde, daher zum 14.08.10 außerordentlich kündigt mit dem Vorwurf der arglistigen Täuschung und damit verbunden dem Vorbehalt des Schadensersatzes.
Ich zog am 31.07.10 aus.
Heute, am 9.8.10 erhielt ich über meinen Anwalt das Antwortschreiben der Hausverwaltung mit der Behauptung alles nicht nachvollziehen zu können und dennoch mir zum 31.08.10 per Vertragsaufhebung die Auflösung des Mietvertrages anzubieten, ohne damit ein Eingeständnis oder einen Anspruch auf Schadensersatz mir gegenüber zubilligen zu wollen.

Mein Anwalt plädiert für die Annahme des Auflösungsvertrages, ohne meinen Schaden ersetzt zu bekommen. Das Risiko für weitere Schritte sei zu hoch. Doch welches Risiko? Ich habe eine Schadensregulierungszusage seitens meiner Rechtsschutzversicherung.

War das schon alles? Dann hätte ich auch zum 31.10. per gesetzlicher Frist kündigen können, mit dem Versuch einen Nachmieter zu finden.
Ich will aber meinen Schaden ersetzt bekommen UND zum 14.08. meine außerordentliche Kündigung durchsetzen.
Welche Chance besteht hier und wie bekomme ich mein Recht, da mir ein Vorschaden nicht vor Unterzeichnung des Mietvertrages genannt wurde und ich erst später von dem Vorschaden erfuhr, dessen Beseitigung mir niemand nachweisen kann? Was kann ich tun? Oder ist alles "zu dünn" in meiner Argumentation, muss ich also warten, bis der Schaden im Herbst wegen Regenwetter möglicherweise wieder kommt? Kann eine Messung / ein Gutachten helfen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,


es kann in der Tat schwierig sein, festzustellen, ob der Vermieter eine arglistige Täuschung im Rechtsinne begangen hat. Der Vermieter hätte in jedem Fall über den Schimmel aufklären müssen, wenn sie ausdrücklich danach gefragt hätten. Das Sie danach gefragt haben, müssen Sie beweisen, dass sollte also entweder ein Zeuge vorhanden sein oder ein Protokoll aus dem diese Frage hervorgeht.
Ungefragt muss der Vermieter über solche Umstände aufklären, die die Gesundheit und Sicherheit des Mieters aber auch die Unversehrtheit seiner Sachen betreffen. Ein Schimmelbefall dürfte erst ab einem gewissen Grad Gesundheitsgefahren. Wenn die Vormieterin unter schimmelbedingten gesundheitlichen Beeinträchtigungen gelitten hat, werde diese eine ideale Zeugin dafür, dass die Belastung in der Wohnung einer Gesundheitsgefahr darstellte. Hinzu kommt nun, dass offenbar niemand die Probleme beseitigt hat, sondern diese nur überdeckt wurden.
Somit könnte man die Aufklärungspflicht und damit auch die arglistige Täuschung gut dem Gericht darlegen. Bei einer Arglistigen Täuschung ist die rechtliche Folge immer idealerweise die Anfechtung des Vertrages. Erklären Sie die Anfechtung, dann gilt der Vertrag als nicht geschlossen und Sie müssen nur Miete zahlen für die Zeit, in der Sie die Wohnung genutzt haben.
Neben der Anfechtung erklärt man dann hilfsweise zunächst die fristlose Kündigung. Schimmel ist nur dann ein Grund, wenn erhebliche Gesundheitsgefahren drohen. Hier sollte also eine besonders hohe Konzentration an Schimmelsporen nachweisbar sein.
Ob tatsächlich eine größere Gesundheitsgefahr vorliegt, wird nur ein Gutachten ergeben, so dass hierin auch das Risiko liegt, einen Prozess zu verlieren. Verlieren Sie den Prozess und die fristlose Kündigung hatte nicht auch noch hilfsweise eine fristgerechte Kündigung zum Inhalt, müssen Sie die komplette Miete seit dem 14.08.2010 nachzahlen. Das ist dann ein erhebliches finanzielles Risiko. Um das etwas abzumildern, spricht man neben einer fristlosen auch immer noch hilfsweise die fristgerechte Kündigung aus. Dann zahlt man „nur“ Miete bis zum nächsten Kündigungstermin.
Was die Prozesskosten betrifft, so haben Sie mit einer Deckungszusage durch Ihre Rechtsschutzversicherung sicher kein Risiko. Hier besteht nur die Gefahr, dass die Rechtsschutzversicherung irgendwann sagt, dass man den Vertrag mit Ihnen kündige, weil Sie zu viele Rechtsschutzfälle hätten.
Sofern Sie inzwischen keinen Zutritt mehr zu der Wohnung haben, ist noch zu bedenken, dass der Vermieter, welcher sich der Klage gegenüber sieht, jetzt schnell den Schaden komplett sanieren könnte und ein Gutachten dann ergebnislos verliefe. Dann wäre wieder zu prüfen, ob eine Beweisvereitelung im Spiel war, und sich der Vermieter so behandeln lassen muss, als ob Ihre Behauptung auch ohne Gutachten richtig ist. Das ist allerdings ebenfalls eine unsichere Sache.
Eine fristlose Kündigung, die die Täuschung als Grund angibt, halte ich nicht für ausgesprochen gerichtsfest, da hier Voraussetzung wäre, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Das ist es aber wieder nur bei erheblichen Gesundheitsgefahren. Für alles andere sieht der Gesetzgeber im Mietrecht hauptsächlich die Mietminderungen zur Erzwingung der Mängelbeseitigung vor.
Ich vermute, dass Ihr Anwalt das große Risiko in einem weiteren Anfall der Miete sehen wird, etwas anderes ergibt aus meiner Sicht bei einer Deckungszusage keinen Sinn. Wurde keine hilfsweise fristgerechte Kündigung ausgesprochen, ist das eben ein erheblich Betrag, wenn man bedenkt, dass ein Prozess vielleicht ein Jahr dauert.



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