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Kann ein Maklervertrag ohne Unterschrift zustande kommen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.08.2010

Frage:

Über das Internet forderte ich ein Expose für eine Immobilie an (Kaufpreis ca. Euro 370.000,00). Das Expose wurde mir per email von einem Makler zugesandt, mit der Mitteilung, dass bei Abschluß eines Kaufvertrages 3,75 % Provision fällig werden. Gestern habe ich dieses Objekt von außen mit dem Makler besichtigt, da die Besitzer im Urlaub waren. Dabei überreichte mir der Makler nochmals das Expose in schriftlicher Form. Nach Rückkehr abends entdeckte ich im Internet, daß der Besitzer dieses Objekt zum gleichen Preis, ohne Provision, ins Internet gestellt hat.
Meine Frage: da ich beim Makler nichts unterschrieben habe, ist es in diesem Falle überhaupt zu einem Vertrag gekommen? Gilt die Zusendung des Exposes durch email? Oder gilt erst die persönliche Übergabe des Exposes bei Besichtigung? Im Expose steht, dass, wenn mir das Objekt bekannt ist, dies innerhalb von 6 Tagen schriftlich angezeigt wird, dann wäre keine Provision fällig. Kann man sagen, daß mir das Objekt bekannt war, wenn ich es am gleichen Tag im Internet gesehen habe? Falls das Geschäft mit dem Besitzer privat zustande kommt, ist der Makler trotzdem berechtigt, die volle Provision zu verlangen? Wie lange ist man überhaupt an die Verpflichtung gebunden, die Maklerprovision zu bezahlen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Meine Antworten sind ihren einzelnen Fragen vorangestellt:

Frage 1.: Da ich beim Makler nichts unterschrieben habe, ist es in diesem Falle überhaupt zu einem Vertrag gekommen?

Antwort: Der Provisionsanspruch des Maklers gem. § 652 Abs. 1 BGB verlangt den Abschluss eines Maklervertrages, die Tätigkeit des Maklers, das Zustandekommen des Hauptvertrages und den Ursachenzusammenhang (Kausalität) zwischen der Tätigkeit und dem Abschluss des angestrebten (Kauf-) Vertrages; dann ist die Provision verdient. Ein schriftlicher Maklervertrag liegt nicht vor. Dies ist auch nicht erforderlich, da Schriftform nicht vorgeschrieben ist. Ein Vertragsschluss kann sich aus einer mündlichen Vereinbarung oder/und aus den äußeren Umständen ergeben. Beides liegt in Ihrem Fall vor. Zum einen liegt eine mündliche Beauftragung vor: Treffen im Objekt nach vorheriger Terminsvereinbarung. Bereits mit der Terminsvereinbarung für das Treffen haben Sie konkludent das Vertragsangebot des Maklers angenommen. Sein entsprechendes Angebot hatte er zuvor durch sein Inserat im Internet offeriert. Spätestens mit der Besichtigung selbst war der Maklervertrag zustande gekommen. Selbstverständlich ist bis dahin und auch bis jetzt noch kein Maklerhonorar entstanden.

Frage 2.: Gilt die Zusendung des Exposés durch email?

Antwort: Auf die Zusendung oder die Vorlage eines Exposés kommt es nicht an, da es nicht Voraussetzung für das Entstehen der Maklerprovision oder des Zustandekommen des Maklervertrages ist (s.o.).

Frage 3.: Oder gilt erst die persönliche Übergabe des Exposés bei Besichtigung?

Antwort: s.o.

Frage 4.: Im Exposé steht, dass, wenn mir das Objekt bekannt ist, dies innerhalb von 6 Tagen schriftlich angezeigt wird, dann wäre keine Provision fällig. Kann man sagen, dass mir das Objekt bekannt war, wenn ich es am gleichen Tag im Internet gesehen habe?

Antwort: Mit einer behaupteten Vorkenntnis werden in der Praxis die meisten Provisionsansprüche des Maklers zu Fall gebracht. Aus diesem Grunde verwenden viele Makler diese Zusatzklausel. Damit schneiden sie dem Erwerber in gewisser Weise frühzeitig den Weg ab, sich später, also nach Entstehen des Provisionsanspruchs auf eine Vorkenntnis berufen zu können. Die Rechtsprechung erkennt derartige Vorkenntnisklauseln nur als rechtswirksam an, wenn sie im Wege der Individualvereinbarung ausgehandelt werden, da durch sie der Rechtsgeschäftstyp des Maklervertrages einseitig zum Nachteil des Auftraggebers abgeändert werde, vgl. OLG Naumburg ZMR 2007, 283. Insofern dürfte die Klausel unwirksam sein. Sofern Sie die Möglichkeit haben, eine Vorkenntnis nachzuweisen (im Klartext: Sie müssten im Prozess beweisen, dass Ihnen der Makler das Objekt nicht mehr nachweisen konnte, da es Ihnen bereits bekannt war; wodurch auch immer), sollten Sie es umgehend tun, sofern Sie das Objekt ernsthaft erwerben möchten. Denkbar wäre sicherlich, dass Sie das Inserat des Verkäufers bereits vor dem Inserat des Maklers im Netz gesehen haben. Dann müssten Sie nur noch erklären, warum Sie den Makler und nicht direkt den Verkäufer angerufen haben.

Frage 5.: Falls das Geschäft mit dem Besitzer privat zustandekommt, ist der Makler trotzdem berechtigt, die volle Provision zu verlangen?

Antwort: Die Frage ist etwas unverständlich. Der Vertrag kommt immer und nur mit dem derzeitigen Eigentümer zustande. Der Makler ist und wird nicht Verkäufer oder Vollmachtnehmer o.ä. Sie müssen nur damit rechnen, dass der Makler seinen Provisionsanspruch im Kaufvertrag dokumentieren lassen will. Damit müssen Sie sich jedoch keineswegs einverstanden erklären. Grund für das Verlangen des Maklers ist die sich dann bietende Möglichkeit, aus der Urkunde möglicherweise die Zwangsvollstreckung zu betreiben, falls die Provision nicht gezahlt wird. Zudem wird die Provision nahezu klagefest.

Frage 6.: Wie lange ist man überhaupt an die Verpflichtung gebunden, die Maklerprovision zu bezahlen?

Antwort: Auch mit dem Zeitfaktor wird häufig versucht, die Maklerprovision zu umgehen. So besteht bei entsprechender Einigkeit mit dem Verkäufer die Möglichkeit, sich (quasi heimlich), über sämtliche Eckdaten des Vertrages zu einigen und auch den Kaufpreis bereits zu zahlen, ggf. auch den Notarvertrag zu schließen. Nur die Eintragung im Grundbuch (Eigentumsumschreibung) wird hinausgezögert; hier sind zahlreiche Varianten denkbar. Gegenüber dem Makler gelten die Vertragsverhandlungen offiziell als gescheitert. Der BGH geht davon aus, dass der Nachweisbeitrag des Maklers nicht durch ein Scheitern der Verhandlungen zwischen den potentiellen Vertragsparteien des Hauptvertrages entfällt. Vielmehr soll sich der Schluss auf den Ursachenzusammenhang (Kausalität) von selbst ergeben, wenn der Makler die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat und der Vertragsschluss seiner Nachweistätigkeit in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, vgl. BGH NJW 2006, 3062. Es dürfte mithin wenig bringen, den Abschluss des Hauptvertrages offiziell um einige Monate hinauszuzögern.

Im Ergebnis dürfte ein Umgehen der Maklerprovision nur über den zu Frage 4. erörterten Weg möglich sein.



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