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Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 29.07.2010

Frage:

Ich besitze eine Eigentumswohnung in Konstanz aus dem Jahr 1990, die vermietet ist. Die derzeitige Mieterin ist seit dem 16.10.2004 in der Wohnung. Aus wirtschaftlichen Gründen muß ich die Wohnung verkaufen. Kann ich der Mieterin vorsorglich kündigen "zur besseren wirtschaftlichen Verwertung" kündigen, falls es mir nicht gelingt, die Wohnung vermietet zu verkaufen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Grundsätzlich kann ein solcher Sachverhalt wie der vorliegende unter den unten zitierten § 543 Absatz 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fallen, wenn es eine deutliche Erschwernis für den Eigentümer darstellt, die Wohnung zu verkaufen. Allerdings stellen der genannte § und die hierzu ergangene Rechtsprechung hierzu hohe Hürden auf. Erforderlich ist, dass nur durch die Kündigung die wirtschaftliche Verwertung sinnvoll möglich ist. Die Vorschrift verfolgt nicht den Zweck, die Gewinnerzielungsmöglichkeiten der Vermieter zu schützen, sondern greift nur bei erheblichen Nachteilen für den Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter. Diese Nachteile müssen zwar nicht in den Bereich des Existenzverlustes gehen, jedoch genügt andererseits nicht jedweder wirtschaftlicher Nachteil. Sofern Sie nachweisen können, dass die Wohnung andernfalls praktisch unverkäuflich ist bzw. für Sie ein beabsichtigter Verkauf wirtschaftlich sinnlos wäre, und Sie zudem aus dringenden Gründen auf den zu erzielenden Verkaufserlös angewiesen sind, wäre eine Kündigung zur Ermöglichung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Erfolg versprechend. Als Fallgruppen sind von der Rechtsprechung u.a. anerkannt: Ehescheidung, Aufbau eines eigenen Gewerbes, Eigenheimfinanzierung, Tilgung von bestehenden Verbindlichkeiten. Sollten Sie solche oder vergleichbare Gründe anführen können, bestünden gute Erfolgschancen für die von Ihnen beabsichtigte Kündigung.

Selbstverständlich wäre eine solche Kündigung schriftlich und unter Hinweis auf die wirtschaftliche Sinnlosigkeit eines Verkaufs der vermieteten Eigentumswohnung zu formulieren. Hier gilt, dass die Nachteile möglichst konkret in Zahlen ausgedrückt und am besten auch belegbar dargelegt werden. Förderlich wäre auch ein Hinweis, wofür der zu erwartende (Mehr-)Verkaufserlös verwendet wird, auch wenn Sie an dieser Stelle möglicherweise einwenden werden, dass Sie nicht gern andere Personen (in diesem Fall Ihre derzeitige Mieterin) über derart private Angelegenheiten informieren mögen. Leider ist ein solches möglichst genaues Vorgehen aber der Rigidität der unten zitierten Regelung geschuldet, die noch dazu als Ausnahmeregelung sehr streng von der mietrechtlichen Rechtsprechung und damit nicht gerade "vermieterfreundlich" ausgelegt wird.

Ich bitte um Verständnis, dass genauere Aussagen in diesem Rechtsbereich auf diesem Wege nur schwerlich zu leisten sind, da selbst bei Kenntnis sämtlicher Fakten (z.B. Differenz zwischen dem mit und ohne Mieter erzielbaren Verkaufserlös und die konkrete Verwendung des angestrebten Erlöses) eine exakte Prognose diffizil ist, weil hierbei letztlich stets am konkreten Einzelfall orientierte Beurteilungen durch die Gerichte erfolgen, die hier noch dazu einen gewissen Ermessensspielraum haben und nicht immer ganz auf einer Linie liegen.

Ich hoffe aber, dass ich Ihnen dennoch mit meiner Antwort zunächst weiterhelfen und Ihnen eine Einschätzung Ihrer Rechtslage vermitteln konnte, bedanke mich bei Ihnen für das entgegengebrachte Vertrauen und wünsche Ihnen für ein weiteres Vorgehen in Ihrer mietrechtlichen Angelegenheit viel Erfolg.



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