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Mietminderung wegen hohen Heizkosten durch Mängel an der Immobilie


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 28.07.2010

Frage:

1. Kann ich bei vermehrte Heizkosten aufgrund undichter Balkontüre,
Nässeflecken an den Wänden durch schlecht isolierte Dachplatten und diversen Rissen in den Wänden durch unterschiedliche Baumaterialien Mietminderung verlangen?
2. Wenn ja, wieviel Prozent?
3. Ist eine Abmahnung gerechtfertigt, wenn eine weitere Person dauerhaft in meiner Wohnung wohnt, der Vermieter angeblich nicht von mir unterrichtet wurde, jedoch im persönlichen Beisein meiner Lebensgefährtin von diesen Umstand in Kenntnis gesetzt wurde?
4. Kann der Vermieter trotz der bestehenden Mängel (siehe Punkt 1) aufgrund der weiteren Person in meinem Haushalt sogar eine Mieterhöhung beantragen (Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB)?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ihre einzelnen Fragen sind meinen Antworten vorangestellt:

Frage 1.: Kann ich bei vermehrte Heizkosten aufgrund undichter Balkontüre, Nässeflecken an den Wänden durch schlecht isolierte Dachplatten und diversen Rissen in den Wänden durch unterschiedliche Baumaterialien Mietminderung verlangen?

Antwort: Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715. Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. In Ihrem Fall liegen eine ganze Reihe von Mietmängeln vor, die jeder für sich bereits zur Minderung berechtigen. Allerdings können Sie nicht erhöhte Verbrauchskosten für vermehrten Heizbetrieb in Abzug bringen. Dies ist im Minderungsbetrag enthalten, da dieser von der Warmmiete in Abzug zu bringen ist.

Frage 2.: Wenn ja, wie viel Prozent?

Antwort: Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit einige Hinweise und Anhaltspunkte. Danach erscheinen 25 % als durchaus vertretbar, wenn die Mängel in der gesamten Wohnung auftreten bzw. sich auswirken. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Ob die Mietminderung bei Ihrem Mietvertrag berechtigt ist und wenn ja in welcher Höhe kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Dies ist immer eine Frage des konkreten Einzelfalles und der konkreten Minderung der Tauglichkeit.

Frage 3.: Ist eine Abmahnung gerechtfertigt, wenn eine weitere Person dauerhaft in meiner Wohnung wohnt, der Vermieter angeblich nicht von mir unterrichtet wurde, jedoch im persönlichen Beisein meiner Lebensgefährtin von diesen Umstand in Kenntnis gesetzt wurde?

Antwort: Gem. § 11 Ziff. 1 des Mietvertrages bedarf eine Untervermietung oder Aufnahme einer dritten Person der Zustimmung des Vermieters. Da Sie diese nicht eingeholt haben, haben Sie gegen den Mietvertrag verstoßen, was eine Abmahnung rechtfertigt. Der einseitige Hinweis oder die Mitteilung Ihrer Lebensgefährtin ersetzt nicht die Zustimmung des Vermieters. Gem. § 11 Ziff. 2 des Mietvertrages können Sie die Erlaubnis von Ihrem Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses verlangen. Das Zusammenleben mit Ihrer Lebensgefährtin stellt ohne weiteres ein berechtigtes Interesse dar. Sie sollten also (schriftlich!) Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten.

Frage 4.: Kann der Vermieter trotz der bestehenden Mängel (siehe Punkt 1) aufgrund der weiteren Person in meinem Haushalt sogar eine Mieterhöhung beantragen (Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB) ?

Antwort: Die Mängel haben mit dem (derzeit noch) unberechtigten Einzug Ihrer Lebensgefährtin nichts zu tun. Während die Mängel zur Minderung der Miete berechtigen (s.o.), darf der Vermieter gem. § 11 Ziff. 2 des Mietvertrages seine Erlaubnis zum dauerhaften Zuzug Ihrer Lebensgefährtin von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, was ohne weiteres zulässig ist. Es handelt sich dabei nicht um eine Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB, sondern um eine vertraglich vereinbarte.



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