Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Verhalten bei Modernisierungsmaßnahmen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 28.07.2010

Frage:

Ich wohne seit Dezember 2007 in einer Mietwohnung der G.AG in Dresden. Ich hatte die Wohnung, da sie bezahlbar ist, in einem bald nicht zumutbarem Zustand übernommen. Bei Auszug soll ich, obwohl unrenoviert übernommen, renoviert abgeben. Nun kommt eines nach dem Anderen und ich soll die Kosten und Unannehmlichkeiten entschädigungslos tragen.

In dieser Zeit wurde mir bereits im letzten Jahr die Miete erhöht. Angleichung an den Mietspiegel, obwohl ich die Wohnung vorher selber wieder auf eigene Kosten bewohnbar gemacht habe.

Nun wurde bei der Beseitigung von Schimmelbefall festgestellt, dass die Fenster so verrottet sind, dass sich eine Reparatur nicht mehr lohn, bzw. auch nichts bringt. Die Fenster müssen raus und durch neue ersetzt werden.

Nun will die G.AG das im Rahmen der Modernisierung ausführen und mir im Jahr 11% auferlegen.

Warum ist das keine Instandsetzung auf Grund des Mangels an Pflege und Wartung, was es ja wirklich ist. Die Fenster wurden von außen nie gewartet und im Wert erhalte.

Wie soll ich mich hier verhalten? Das diese Maßnahme sein muss, weiß ich. Der Vermieter bürdet mir hier auch die Baumaßnahmen ein zweites Mal innerhalb von wenigen Wochen auf. Die erste Grundreinigung wurde nicht übernommen. Da ich gehbehindert bin, muss ich dazu Hilfe haben. Ich kann diese Arbeiten nicht selbständig ausführen.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-503
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Verhalten bei Modernisierungsmaßnahmen
a) Duldungspflicht gem. § 554 Abs. 2 BGB und Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB
b) Verhältnis der Mieterhöhung nach § 558 BGB und § 559 BGB

2. Mietminderung

zu 1. a): Problematisch ist bei den geplanten Modernisierungsmaßnahmen, wie Sie zutreffend bemerken, dass der Vermieter auch ohne eine umlagefähige Modernisierung die Fenster hätte instandsetzen müssen. Es erscheint ungerecht, wenn er unter dem Vorwand der Modernisierung die Erhaltungskosten, die er selbst tragen müsste, auf den Mieter abwälzt. Diesen Widerspruch berücksichtigt § 559 Abs. 1: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Hier ergibt sich aus der Formulierung ...die er nicht zu vertreten hat..., dass eine Berücksichtigung zu erfolgen hat. Soweit bei den baulichen Maßnahmen zugleich notwendige Instandhaltungen oder Instandsetzungen erfolgen (ausgetauschte Fenster waren reparaturbedürftig oder unbrauchbar), sind die dafür erforderlichen Kosten abzusetzen, vgl. BGH NZM 2001, 686. Von den Kosten abzuziehen sind deshalb solche für ersparte fällige Reparaturarbeiten, nicht aber für künftige, erst noch fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen, vgl. Kammergericht WuM 2006, 450. Die G.AG setzt hier bei der ansonsten rechnerisch nicht zu beanstandenden Umrechnung der 11 % eine Quote von 25 % ab und legt lediglich 75 % um. Eine ausreichende Begründung oder Erläuterung konnte ich Ihrer E-Mail, die im Übrigen nicht auszudrucken war, jedenfalls nicht entnehmen. Gemessen an der von Ihnen mitgeteilten Beschreibung des desolaten Zustandes der Fenster sollten Sie hier auf eine Anrechnung von 50 % drängen. Dieser Anteil ist sicherlich wegen der besseren Isolierung und der zu erwartenden Energieeinsparung vertretbar. Bei einer Anrechnung von 50 % und einer entsprechenden Umlage von 50 % ergäbe sich eine Mieterhöhung von lediglich 19,86 statt 29,80.

zu 1. b): Nach Ihrer Mitteilung ist Ihre Miete bereits im vergangenen Jahr gem. §§ 558 ff. BGB (Angleichung an Mietspiegel nach § 558 c BGB) erhöht worden. Es stellt sich die Frage, ob nunmehr nach kurzer Zeit eine weitere Mieterhöhung mit der Begründung des § 559 BGB, also Modernisierung zulässig ist. Die Zulässigkeit ergibt sich hier aus § 558 Abs. 3 BGB, wonach sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf (Kappungsgrenze), mit Ausnahme der Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB. Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB schließen sich demnach wechselseitig nicht aus. Der Vermieter kann unabhängig von § 558 BGB eine Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) oder wegen baulicher Änderungen (§ 559 BGB) geltend machen, vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 558 Rn 47. Unzulässig wäre es allerdings, die Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 BGB und § 559 BGB kumulativ, also gleichzeitig, geltend zu machen.

zu 2.: Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Nach Ihrer Schilderung bestanden die Mängel, die bereits zu gesundheitsschädlichem Schimmelbefall führten, bereits seit längerer Zeit, ohne dass Sie die Miete gemindert haben. Im Gegenteil noch die Mieterhöhung hinnahmen. Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können die Mietminderung ohne weiteres jetzt noch für die Vergangenheit geltend machen. Allerdings können Sie dann nicht mindern, wenn die Mängel bereits bei Einzug vorhanden waren und sie diese nicht moniert haben, vgl. § 536 b BGB.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit keinen vollständigen Aufschluss über die Dauer und den Umfang. Allerdings sind 25 % bei umfangreichen Baumaßnahmen, Schimmelbefall und undichten Fenstern durchaus denkbar. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Ergebnis empfehle ich, mit der G.AG in Verhandlungen zu treten, um eine Absenkung des umzulegenden Modernisierungsbedarfs auf 50 % zu erreichen. Im Gegenzug könnten Sie sich ggf. bereit erklären, von einer Mietminderung Abstand zu nehmen.



Rechtsbeiträge
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Architektenleistung

Firma hat nicht fachgerecht gearbeitet | Stand: 15.01.2015

FRAGE: Ich habe im Jahr 2001 eine Balkonverglasung durch die Fa. X montieren lassen, die anscheinend nicht fachgerecht ausgeführt wurde. Die Fa. X war nicht in der Lage, nach 6 Monaten eine Firma zu beauftragen...

ANTWORT: In der Beantwortung Ihrer Frage kann ich Ihnen leider nur mitteilen, dass eventuelle Ansprüche gegen die Fa. X in jedem Fall verjährt sind.Soweit nicht bereits ein Haftungsausschluss wegen eine ...weiter lesen

Balkonentwässerung - DIN-Norm bindend? | Stand: 15.06.2012

FRAGE: Im August 2010 haben wir eine Neubau-Eigentumswohnung, direkt vom Bauträger gekauft, bezogen. nach wenigen Wochen mussten wir feststellen, dass vom Balkon der über unserer Wohnung gelegenen Wohnun...

ANTWORT: Auszugehen ist zunächst von Ihrem Bauvertrag und dessen Inhalt. Denn der geschuldete Erfolg, also der Sollzustand, ergibt sich nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB in erster Linie aus der Parteivereinbarung ...weiter lesen

Erwerb eines sanierungsbedürftigen Zweifamilienhauses | Stand: 01.11.2010

FRAGE: Ich möchte ein Zweifamilienhaus in Sachsen Anhalt erwerben. Es handelt sich um eine baufälliges ehemaliges Bauernhaus mit zwei Wohneinheiten. Das Dach über beiden Wohneinheiten muss ne...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin, gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit dem möglichen Erwerb des sanierungsbedürftigen zum Teil vermieteten Zweifamilienhauses Stellung ...weiter lesen

Ansprüche gegen den Vermieter bei Taubenzecken in der Wohnung | Stand: 06.04.2010

FRAGE: Welches Recht habe ich als Mieter gegenüber meinem Vermieter, wenn ich in meiner Wohnung Taubenzecken feststelle? Welches Recht habe ich gegenüber dem Gesundheitsamt, dem ich diesen Vorfall gemelde...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Sofern die Mietwohnung in der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. dem Wohnen, herabgesetzt ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten ...weiter lesen

Kurier stellt den Fahrdienst wegen extremer Wetterlage ein - Ist er schadensersatzpflichtig? | Stand: 09.02.2010

FRAGE: Ich bin selbstständiger Kurierfahrer und fahre u.a. nachts Brötchen aus. Aufgrund der extremen Wetterbedingungen (Nebenstraßen werden nicht gestreut und die Streudienste streiken zude...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, bei extremen Gefahren für Leib und Leben müssen Sie Arbeitsaufträge nicht ausführen und riskieren somit auch nicht die Zahlung einer Konventionalstrafe. Allerding ...weiter lesen

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter wegen unbewohnbarem Zustand der Wohnung | Stand: 23.01.2010

FRAGE: Als ich mir meine Wohnung Ende Sep. 2009 angeschaut habe, war noch nicht alles fertig (Erstbezug, Altbau). Aber ich wollte ja auch erst im Jan. 2010 einziehen. Der Vermieter versprach mir, dass bis dahi...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandant,Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:Die von Ihnen geschilderten Zustände erscheinen mir nach Ihren Schilderungen offen gestanden katastrophal; eine Wohnung in diese ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-503
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-503
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Architektenrecht | Architektenrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Bauabnahme | Bauabnahmeprotokoll | Bauherr | Baumangel | Baumängelliste | Bauschäden | Bauvertrag | Konventionalstrafe | Kostenvoranschlag | Mängelliste | Planungsfehler | Sicherungseinbehalt | verdeckte Baumängel | Verdingungsordnung | VOB

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-503
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen