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Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 22.07.2010

Frage:

Seit Oktober 2009 bin ich Mieter eines kleinen Reiheneckhauses mit 2,5 Zimmern. Laut Mietvertrag sind 85 qm Wohnfläche ausgewiesen. Nach Nachmessung
sind es aber nur ca. 65 qm. Der Keller ist ständig vom Fussboden und von einer Wand her feucht, sodass dort nichts gelagert werden kann, was keine Feuchtigkeit verträgt. Vermutet wird Grundwasser. Wir als Mieter bekommen keine Schlüssel für den Raum in welchem unsere Zähler hängen, dürfen auch nicht in diesen Raum, nur der Vermieter mit dem Ableser.

Seit Oktober 2009 (Einzug) sollte ich einen Schlüssel für den Fahradaufbewahrungsraum erhalten, habe diesen immer noch nicht erhalten. Mein Fahrrad steht immer im Freien.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche
2. Mietminderung wegen Schimmelbefall etc.; Zeitraum und Höhe
3. Vorenthalten von Schlüsseln für Zählerraum und Fahrradabstellraum

Zu 1.: Nach neuerer, zwischenzeitlich als gefestigt geltender Rechtsprechung des für Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH stellt eine erhebliche Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten Größe der Mietsache von der tatsächlichen einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar, vgl. nur BGH WuM 2004, 268. Als erheblich sieht der BGH dabei mehr als 10 % an. Dies liegt nach Ihren Angaben zweifellos vor. Allerdings führt die Einschränkung in Ziff. C.1 des Mietvertrages dennoch lediglich zur Absenkung von Betriebskosten, soweit sie nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Nach Ihrem Mietvertrag werden die Betriebskosten offensichtlich nach dem tatsächlichen Verbrauch und nicht nach der Wohnfläche abgerechnet.

Zu 2.: Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsvernichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist deshalb für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, ob die vorhandene Feuchtigkeit im Keller vom Grundwasser, mangelhafter oder defekter Isolierung der Außenwände etc. herrührt.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung ist die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit Anhaltspunkte her, als der Wohnbereich offensichtlich nicht betroffen ist, sodass eine Minderung im unteren Bereich anzusetzen ist. Hier sollten Sie 10 % nicht überschreiten. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Die Minderung ist stets Tag-genau festzustellen und kann auch rückwirkend und ohne Vorankündigung geltend gemacht werden. Ihre Ansprüche sind daher keineswegs verfallen. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773.

Zu 3.: Ein Anrecht auf die Schlüssel zum Fahrradraum sowie zum Zählerraum haben Sie nur dann, wenn Sie diese Räume mit gemietet haben oder Ihnen zumindest eine Mitnutzung eingeräumt wurde. Aus dem Mietvertrag als solchem ist dies nicht ersichtlich. In Ziff. B des Mietvertrages ist lediglich von einem Kellerraum die Rede, der Ihnen zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist. Handelt es sich dabei um den Fahrrad- oder/und den Zählerraum, haben Sie auch einen Anspruch auf einen Schlüssel. Ansonsten verbleibt es bezüglich der Fahrradunterstellung bei Ziff. D.2 des Mietvertrages. Sofern Ihnen allerdings mündlich Zusagen gemacht wurden, ist der Vermieter daran gehalten, denn im Mietvertrag fehlt die sonst übliche Klausel, dass Nebenabreden zu Ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Bestätigung bedürfen.



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