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Wann kann der Mietvertrag frühesten gekündigt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.07.2010

Frage:

Ich habe am 1. September 2008 einen Mietvertrag geschlossen, der am 1. September 2011 endet. Zeitmietvertrag wegen Eigenbedarf. Zum Zeitpunkt des Abschlusses wusste ich nicht, dass ich einen Zeitmietvertrag abschloß. Wurde auch nicht darauf hingewiesen.


Ich möchte nun möglichst bald ausziehen, da ich die Miete nur noch schwer aufbringen kann (für 90 qm 730,-- € warm und Umlagennachzahlung jährlich ca. 470,-- €). Habe vor, eine Eigentumswohnung zu kaufen und möchte gerne mit dem Vermieter einen Miet-Auflösungsvertrag abschließen. Hierfür hätte ich gerne eine entsprechende schriftliche Vorlage, die ich dem Vermieter vorlegen kann. Habe an eine dreimonatige Kündigungsfrist gedacht, dass heist Kündigung zum 31.10.2010.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihren Mietvertrag (MV) habe ich mit Dank erhalten und diesen geprüft. Danach wäre im Einklang mit der Rechtsprechung der dreijährige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 2 MV für sich genommen zulässig und wirksam. Entgegen Ihrer Ansicht handelt es sich dabei nicht um einen Zeitmietvertrag i.S.v. § 575 BGB. Allerdings ist § 2 Nr. 2. MV im Zusammenhang mit § 27 MV zu sehen. Dort ist eine Verlängerung von jeweils 12 Monaten vereinbart, falls nicht zuvor gekündigt wird. Eine derartige Verlängerungsklausel ist bei Wohnraummietverhältnissen im Gegensatz zur Gewerbemiete unwirksam. Darüber hinaus ist die Verlängerung der Kündigungsfrist auf 6 Monate gem. § 573 c Abs. 4 BGB ebenfalls unwirksam. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH führt die Unwirksamkeit eines Teils einer Klausel zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Dies führt im Ergebnis dazu, dass Ihr Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Als Folge davon gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, in Ihrem Fall § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach gilt die dreimonatige Kündigungsfrist mit der Folge, dass Sie ihr Mietverhältnis spätestens bis zum 04.08.2010 (besser früher, damit es keinen Streit über den rechtzeitigen Zugang der Kündigung gibt) fristgerecht zum 31.10.2010 kündigen können.

Im Ergebnis bedarf es mithin keines Mietaufhebungsvertrages, wie von Ihnen angedacht.



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