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Mahnbescheid über ausstehende Miete und Kaution


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 13.07.2010

Frage:

Am 28.04.10 habe ich einen Mietvertrag nach einem Muster abgeschlossen.

Das Mietverhältnis hat am 01.06.10 begonnen. Die Juni-Miete wurde bezahlt.

Gemäß § 6 wurde vereinbart:

"Erweiterung, Umbau oder Änderung:

Die folgenden baulichen Veränderungen, Ausbau- und Renovierungsarbeiten dürfen mit Zustimmung des Vermieters und in Absprache mit diesem von einem Fachmann ab Ende April 2010 (Estrichboden) bzw. ab Mai 2010 (sonstige Arbeiten) vorgenommen werden:

• Verlegung eines Estrichbodens mit Isolierung im Erdgeschoß
• Verlegung der Heizungsrohre in der Wand
• Streichen oder Spritzen der Heizkörper mit weißem Heizkörperlack
• Abschleifen und Streichen der Eingangstür im DG, evtl. Einbau von Isolierglas durch einen Schreiner
• Einbau eines Sicherheitsbeschlags mit Knauf und Türgriff und ggfls. neuem Zylinderschloss
• Einbau einer Wasser- und Abwasserleitung an die vorhandenen Leitungen für eine Waschmaschine
• Austausch der vorhandenen Treppenstufen gegen massive Stufen, alternativ Einbau einer neuen Treppe (Stahlkonstruktion mit Holzstufen)
• Entfernung der abgehängten Decke im Bereich der Küche
• Einbau eines Dunstabzugs in den vorhandenen Schacht an der rechten Wand
• Vergrößerung der vorhandenen Dusche um eine Badewanne und Verlegung des Waschbeckens
• Streichen oder kalken der vorhandenen Holzriemendecke mit weißer Farbe, alternativ Entfernung der vorhandenen Holzriemendecke
• evtl. Überprüfung der vorhandenen Dachisolierung und ggfls. Einbau einer zusätzlichen Isolierung
• evtl. Anbringung von OSB-Holzplatten auf den Dachsparren sowie Rigipsplatten auf den OSB-Holzplatten
• Entfernung des Teppichbodens im DG und Verlegung von Parkett- oder Dielenboden
• Verlegung von Parkett- oder Dielenboden im EG
• Gipser-, Maler- und Fliesenarbeiten (Decken, Wände, Fenster, Türen)
• Errichtung eines Maschendrahtzauns hinter dem Grillplatz bis zu der Gartentür des hinter dem Hausgrundstück liegenden eingezäunten Grundstücksteils (hinter den Tannen)
• Anbringung eines Gartentors an der Seite des Hauses zwischen dem bewachsenen Durchgang, der sich hinter dem Fenster im EG befindet.
• Vorbereitung der Anschlussmöglichkeit für einen Kaminofen mit Außenkamin an der linken Außenwand

Die Kosten für diese Arbeiten wurden gemeinsam ermittelt und auf ca. 10.000,00 € bis 12.000,00 € veranschlagt.

Der Mieter trägt die Kosten des Um- und Ausbaus und verpflichtet sich mit der Unterzeichnung dieses Mietvertrags zur Zahlung der jeweiligen Rechnungen.
Der Vermieter ist von der Zahlung befreit. Die Rechnungen sind dem Vermieter nachzuweisen.

Die entstehenden Kosten können ab 01.07.2010 wie folgt verrechnet werden:

• jeweils 1/36stel der Umbaukosten können mit der monatlichen Miete über eine Dauer von 35 Monaten verrechnet werden, d.h., dass z.B. bei entstehenden Kosten in Höhe von 10.000,00 € monatlich 277,77 € und bei Kosten in Höhe von 12.000,00 € monatlich 333,33 € mit der Gesamtmiete in Höhe von 670,00 € verrechnet bzw. von dieser abgezogen werden können.

Mehrkosten von über 12.000,00 € hat der Mieter allein zu tragen und können nicht mit der Miete verrechnet werden.

Der Mieter darf Außenantennen und Parabolspiegel nur mit Genehmigung des Vermieters anbringen. Eine Satellitenschüssel kann rechts hinter dem Haus auf dem Grundstück ca. 2.00 Meter hinter dem Flachdach und hinter dem grünen Maschendrahtzaun errichtet werden. Die Kosten des Anbringens trägt der Mieter.

Bei Auszug sind angebrachte Antennen auf Wunsch des Vermieters zu entfernen. Die Kosten des Entfernens trägt der Mieter. Die Wohnung darf weder beim Anbringen noch beim Entfernen beschädigt werden.

Die baurechtlichen Vorschriften müssen beim Ein- und Aus- und Umbau vom Mieter beachtet werden.
Auch eine kurze Mietdauer hat keinen Einfluss auf die Bestimmungen dieses §.
Der Anspruch auf Barrierefreiheit nach § 554 a BGB bleibt selbstverständlich unberührt.

Weitere Ansprüche des Mieters auf Erweiterung, Umbau oder Änderung bestehen nicht. Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen keine weiteren baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Der Vermieter ist zu einer Zustimmung zu einem entsprechenden weiteren Verlangen des Mieters nicht verpflichtet.
Wird eine solche Zustimmung durch den Vermieter erteilt, trägt gleichwohl der Mieter die Kosten des Umbaus."

Im Rahmen der Umbaumaßnahmen im Juni wurden von der Mieterin div. Handwerker durch mich im Auftrag der Mieterin beauftragt (Gewerke: Estrich, Sanitär, Parkett, Treppe, Elektriker, Gipser usw.).

Diese Arbeiten wurden von der Mieterin bzw. ihrem Freund (Erfüllungsgehilfe der Mieterin, der als Trockenbauer auf der Baustelle für 36,00 € Stundenlohn + MwSt. gearbeitet hat) gegenüber den jeweiligen Handwerkern oder über mich in Auftrag gegeben.

Die Rechnungen wurden zum Teil von der Mieterin schon bezahlt.

Nun das Problem:

Die Umbaukosten liegen bisher bei ca. 24.000,00 €.

Die Mieterin will die Mehrkosten nicht übernehmen.

Die Miete Juli 2010 sowie die Kaution wurden nicht bezahlt.

Sie hat sich einen Anwalt genommen, der mir folgendes Schreiben ohne Vollmacht per E-Mail übermittelt hat:

"Sehr geehrter Herr C.,

hiermit zeige ich an, dass mich Frau S., H.hof 1, H. mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragt hat.

Grund meiner Beauftragung ist ein zwischen Ihnen und meiner Mandantschaft geschlossener Mietvertrag über ein Haus im hinteren Bereich des Grundstücks L.straße 3 in E.

In dem Vertrag ist unter anderem festgelegt, dass meine Mandantschaft bauliche Veränderungen an der Mietsache vornehmen dürfen soll. Diese baulichen Veränderungen haben mit Ihrer Zustimmung zu erfolgen. Vertraglich vereinbart war jedoch, dass die Auftragserteilung und die Auswahl der Handwerker, bzw. die Klärung der Frage, ob die entsprechenden Arbeiten in Eigenleistung erfolgen können, meiner Mandantschaft obliegen.

Im Gegensatz hierzu haben Sie selbst Handwerker beauftragt und mittlerweile den vorgesehenen Kostenrahmen von 10.000,00 –12.000,00 € weit überschritten.

Der Vertrag sieht vor, dass die Kosten aber nur bis zu einer Höhe von 12.000,00 € von Ihnen erstattet werden, die übrigen Kosten sollen an meiner Mandantschaft hängen bleiben.

Es kann nicht angehen, dass Sie auf Kosten meiner Mandantschaft das Mietobjekt rundum sanieren. Sie verstoßen in schwerwiegender Weise gegen die vertraglichen Vorgaben. Meine Mandantschaft wird die einen Betrag von 12.000,00 € überschreitenden Beträge nicht bezahlen.

Meine Mandantschaft kann sich allenfalls vorstellen, Ihr vertragswidriges Verhalten dann weiterhin zu dulden, falls Sie sich verpflichten die Renovierungskosten, soweit sie einen Betrag von 12.000,00 € übersteigen selbst zu bezahlen.

Andernfalls behält sich meine Mandantschaft aufgrund Ihrer fortwährenden Vertragsverstöße vor, den Vertrag zu kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt"

Wie soll ich mich verhalten?

Ich beabsichtige, zwei Mahnbescheide 1. wegen der rückständigen Miete und der Kaution und 2. wegen der von mir verauslagten Kosten in Höhe von ca. 4.000,00 € zu beantragen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Vorgehensweise Objekt L.str. 3, E.

1. Mahnbescheid über ausstehende Miete und Kaution
2. Mahnbescheid über verauslagte Kosten für Umbaumaßnahmen

zu 1.: Rückständigen Mietzins können Sie gerichtlich über ein Mahnbescheidsverfahren einfordern, da die Mieterin sich in §§ 3, 4 des Mietvertrages (MV) ab 01.06.2010 hierzu verpflichtet hat und sich offensichtlich in Verzug befindet. Problematisch könnte dabei die Höhe sein, da Sie in § 6 MV einen der Höhe nach noch unbestimmten Anrechnungsmodus vereinbart haben. Derzeit scheint die Höhe der Investitionen und deren Umlagefähigkeit noch ungeklärt zu sein, sodass der Anrechnungsmodus, unabhängig von weiter unten aufgeführten Bedenken, noch nicht greifen kann. Dann dürfte b.a.w. die vereinbarte Miete in voller Höhe zu entrichten sein. Bei der Geltendmachung der Kaution beachten Sie bitte die Regelung des § 551 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter berechtigt ist, die Mietsicherheit zu drei gleichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Die abweichende Vereinbarung in § 5 MV ist gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Sie können derzeit deshalb höchstens 1200,00 an Kaution einfordern.

zu 2.: Um das Ergebnis meiner Prüfung vorwegzunehmen: Die Regelung in § 6 MV dürfte unwirksam sein, sodass ich die Durchsetzung eines Betrages von 4000,00 für von Ihnen verauslagte Renovierungskosten für aussichtslos halte. Die Unwirksamkeit ergibt sich unter zwei Gesichtspunkten, nämlich einerseits aus § 307 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (a) und andererseits aus den §§ 554, 559 BGB (b).

Die in § 6 MV zum Unterpunkt Erweiterung, Umbau oder Änderung getroffene Vereinbarung wäre ohne weiteres zulässig, soweit sie im Eingangssatz der Mieterin lediglich das Recht eingeräumt haben, die nachstehenden Maßnahmen in Eigenregie und auf eigene Kosten durchzuführen. Ihr Eingangssatz ...Ausbau- und Renovierungsarbeiten dürfen mit Zustimmung des Vermieters... ist ohne weiteres zulässig, da Sie der Mieterin lediglich Rechte einräumen, ohne dass sie hierfür besondere Pflichten als Gegenleistung zu übernehmen hat. Nicht haltbar und damit unwirksam ist die Abwälzung der Kosten auf die Mieterin unter gleichzeitiger Befreiung des Vermieters in § 6 MV.

a) Die vorbezeichnete Regelung, die gem. § 305 Abs. 1 BGB als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und den Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Abgewichen wird von der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Diese Hauptpflicht wird mit der in § 6 MV getroffenen Regelung nahezu vollständig und einseitig incl. Kostentragungspflicht auf den Mieter abgewälzt. Dies entspricht ersichtlich nicht dem Leitbild des § 535 BGB, denn die Hauptpflicht des Mieters erschöpft sich gem. § 535 Abs. 2 BGB in der Zahlung der Miete. Rechtsfolge des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist die Unwirksamkeit zumindest des § 6 MV, vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Gem. § 306 Abs. 1 BGB bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, was sich ggf. noch erheblich nachteilig für Sie auswirken könnte (s.u.).

b) Daneben verstößt § 6 MV ebenfalls gegen die Regelungen zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in §§ 554, 559 BGB. Denn von diesen Normen zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind nach § 554 Abs. 5 BGB und § 559 Abs. 3 BGB ebenfalls unwirksam. Aus § 554 Abs. 2 BGB ergibt sich zunächst, dass die Durchführung von Verbesserungen der Mietsache, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen wie Ausbessern hinausgehen, dem Vermieter obliegen und nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. § 559 Abs. 1 BGB zeigt zugleich den Weg auf, wie Sie die geplanten Modernisierungsarbeiten in zulässiger Weise hätten durchführen können, und zwar unter gleichzeitiger Umlegung auf den Mieter. Ihr ursprünglich geplantes Vorhaben wäre demnach ohne weiteres möglich gewesen. Sie hätten lediglich die Finanzierung regeln müssen, die Arbeiten durchführen lassen und die Kosten sodann über die 11 % Regelung auf den Mieter abwälzen können. Dies alles ignoriert § 6 MV völlig und regelt die Durchführung klar zum Nachteil des Mieters, was, wie dargelegt gem. Abs. 3 zur Unwirksamkeit führt.

Die Folgen sind fatal, da Sie im Zweifel nicht nur die bereits geleisteten Investitionen an Frau S.zu erstatten haben, sondern die weiteren von Ihnen bereits geleisteten Zahlungen nicht ohne weiteres von Frau S. erhalten werden oder umlegen können. Denn gem. § 554 Abs. 3 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Dies ist bei den bereits erfolgten Investitionen schon nicht mehr möglich. Der Mieter ist zudem berechtigt, gem. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB innerhalb Monatsfrist außerordentlich zu kündigen.

Im schlechtesten Fall wären Sie sogar für drei Jahre an den vereinbarten Kündigungsverzicht gebunden, ohne etwas von den Investitionen auf die Miete umlegen zu können und wären zusätzlich dem Rückforderungsbegehren von Frau S. ausgesetzt. Dies alles scheint dem Kollegen Dr. L. völlig entgangen zu sein, sonst wäre sein Schreiben wohl nicht so harmlos ausgefallen. Ich kann Ihnen nur empfehlen, auf das Angebot von Dr. L. einzugehen und dann wenigstens die bereits von Frau S. geleisteten Zahlungen von 12.000,00 auf die laufende Miete in drei Jahren umzulegen. Letztlich schwebt dennoch das Damoklesschwert der Unwirksamkeit über dem Mietvertrag. Sollte es irgendwann zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, würde wohl zumindest das Amtsgericht Singen die Unwirksamkeit von § 6 MV bemerken.

Am sinnvollsten wäre wohl eine Regelung, die beiden Parteien entgegenkommt, nämlich die sofortige Umlegung der 12.000,00 auf 36 Monate sowie die Umlegung der von Ihnen noch zu tragenden restlichen Investitionen über die 11 % Regelung nach Abschluss der geplanten und noch ausstehenden Arbeiten. Man sollte dabei behutsam vorgehen und dem Kollegen Dr. L. nicht unbedingt die Rechtslage erläutern. Sofern Sie hierbei anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen wollen, stehe ich gerne zur Verfügung.



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