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Sollten Kaufvertragsmodalitäten über Immobilien stets notariell erfolgen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Alexander Peter Taubitz
Stand: 12.07.2010

Frage:

Wir verkaufen unser Haus und dabei möchte der Käufer eine Restsumme von 20.000 Euro mittels eines Schuldscheines begleichen, rückzahlbar innerhalb eines Jahres. Wie können wir als Gläubiger die Situation rechtlich so gut es geht bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners absichern? Kann man die Restschuld von 20.000 Euro im Grundbuch als Sicherheit prozentual anrechnen (z.B. dem Käufer gehört das Haus erst, wenn die gesamte Summe bezahlt ist), sollte dies im Grundbuch eingetragen werden?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ich kann Ihre Fragen wie folgt beantworten:
Vor Beantwortung Ihrer Fragestellung möchte ich darauf hinweisen, dass entscheidend für die rechtliche Situation der zwischen Ihnen und dem Käufer vereinbarte notarielle Kaufvertrag ist. Grundsätzlich sollten Vereinbarungen hinsichtlich der Kaufvertragsmodalitäten ausschließlich notariell geschlossen werden. Zusätzliche nicht-notarielle Vereinbarungen bergen erhebliche rechtliche Risiken und sind möglicherweise sogar rechtswidrig.

Aus rechtliche Sicht gesehen handelt es sich bei der von Ihnen beschriebenen Konstruktion um einen Immobilienkaufvertrag, der mit einem Darlehensvertrag verbunden wird. Dabei gilt grundsätzlich die Überlegung, die auch bei jedem anderen Darlehensvertrag geltenden dürfte, nämlich dass Sie ein Darlehen nur dann geben, wenn eine entsprechende Sicherheit durch den Schuldner bestellt ist. Sofern Sie keine Sicherheit für Ihr Darlehen haben, tragen Sie als Darlehensgeber/Gläubiger das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners.

Sofern es Sie einen Schuldschein als Nachweis des Darlehens beziehungsweise der nicht vollständig bezahltem Kaufpreisforderung erhalten, gilt ebenso, dass hierzu eine zusätzliche Sicherheiten vereinbart werden sollte.

Eine mögliche Vorgehensweise wäre die, dass im Kaufvertrag festgelegt wird, dass der Eigentumsübergang erst dann erfolgen soll, wenn der Kaufpreis (einschließlich des Schuldscheines) vollständig bezahlt ist. Hierzu müsste nach meinem Dafürhalten aber in den Kaufvertrag aufgenommen werden, dass der Schuldschein nicht zur Begleichung der Kaufpreisschuld zählt, da ansonsten das Eigentum mit der Entgegennahme des Schuldscheines übergehen müsste. Bitte sprechen Sie beim Notar diese Alternative an, da etwaige Fehler während der Beurkundung später in der Regel nicht mehr zu korrigieren sind.

Ich halte diese Vorgehensweise jedoch für eher riskant und würde davon abraten. Zudem dürfte bei Nichtzahlung eine Rückabwicklung des Kaufvertrages schwer praktiziert sein. Ich halte diese Vorgehensweise auch für unausgeglichen, da Sie ja einen Teil des Kaufpreises bereits vorab erhalten und der Käufer den Besitz des Hauses ebenfalls erhält, allerdings ohne, dass eine Übertragung des Eigentums erfolgt.
Sofern der Käufer nicht in der Lage sein sollte, den Schuldschein auszulösen, müssten Sie ein Rücktrittsrecht im notariellen Vertrag vereinbart haben, so dass Sie den Kaufvertrag rückgängig machen können. Allerdings halte ich die Rückabwicklung des Kaufvertrages nach der Art langer Zeit für sehr problematisch und auch kostenintensiv. Ich würde daher eine solche Vorgehensweise nicht empfehlen.

Eine andere Vorgehensweise wäre die, dass Ihnen der Käufer die Eintragung einer Grundschuld bewilligt in Höhe des Schuldscheines, welche bei vollständiger Zahlung des Schuldscheines wieder gelöscht werden kann. In einem solchen Fall könnte dann die Übertragung des Eigentums sofort erfolgen, so dass auch der Käufer nicht befürchten muss, einen Teil des Kaufpreises gezahlt zu haben, ohne Eigentümer zu werden. Auf der anderen Seite haben Sie für das gewährte Darlehen eine ausreichende Sicherheit, da Sie im Falle der Nichtzahlung in das Eigentum des Käufers vollstrecken können. Allerdings entstehen durch die Eintragung und Löschung der Grundschuld vermutlich Gebühren der, die dann der Käufer tragen müsste. Auch dies müsste notariell vereinbart werden.
Zudem müsste geklärt werden, ob die Grundschuld wertmäßig ausreichen würde, wenn dem Haus etwas zustoßen würde wie beispielsweise Zerstörung durch Brand. Hierzu müsste der Käufer zumindest eine ausreichende Versicherung abschließen und Ihnen im Schadensfall die Deckungssumme in Höhe des geleisteten Darlehens abtreten. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass bei Zerstörung des Hauses der Wert des Grundstückes nicht mehr ausreicht, um Ihren Anspruch zu befriedigen.

Eine weitere Alternative wäre die, dass ein Dritter für die Schuld des Käufers Ihnen gegenüber bürgt und Ihnen eine Bürgschaftserklärung abgibt. Aber auch dann haben Sie das Risiko, dass der Bürge im Falle seiner Inanspruchnahme nicht zahlungsfähig ist.

Sehr geehrter Mandant, für die von ihnen vorgeschlagene Problematik halte ich die oben beschriebene Vorgehensweise mit der Eintragung einer Grundschuld in Höhe des gewährten Darlehens für die sicherste Methode. Bitte kontaktieren Sie Ihren Notar rechtzeitig vor Beurkundung des Vertrages, damit dieser die Variante mit in den Vertrag aufnehmen kann. Sofern der Notar noch eine andere Lösungsmöglichkeit hat, die sich von meinen Darstellungen unterscheidet, gebe ich Ihnen gerne Gelegenheit, mit mir Rücksprache zu halten, damit wir die Vor- und Nachteile dieser Alternative besprechen können. Zusätzliche Kosten würden Ihnen hierfür natürlich nicht entstehen.



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