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Sachmängel einer Eigentumswohnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 11.07.2010

Frage:

Wir haben im vergangenen Jahr eine Eigentumswohnung in München erworben. Bei der Abnahme sind diverse Mängel festgestellt worden, die nun weitestgehend behoben worden sind.

Ein Mangel ist aber noch nicht behoben, diesen möchte der Bauträger mittels einer finanziellen Entschädigung regeln.

Es geht bei diesem Mangel darum, dass im Bemusterungsprotokoll eine andere Fugenfarbe für die Fußböden in 2 Bädern vereinbart wurde, als nun tatsächlich eingebaut ist. Diese unterscheidet sich auch nicht nur um Nuancen, sondern weicht erheblich von der Vereinbarung ab. Vereinbart: Dunkelgrau/Anthrazit, Eingebaut: Hellgrau.

Der Bauträger argumentiert hier nun mit der an sich gegebenen Gebrauchstauglichkeit der Böden im Bad und kommt so auf einen ausgesprochen geringen Minderungsbetrag.

Frage ist nun, ob dies in diesem Fall zulässig ist, oder ob sich die Minderung nicht an den tatsächlichen Kosten der Beseitigung des Mangels orientieren muss. Dies würde aus unserer Sicht zu einem erheblich höheren Minderungsbetrag führen.

Die Frage der Gebrauchstauglichkeit stellt sich hier aus unserer Sicht nicht, da die Vereinbarung zur Fugenfarbe grundsätzlich keine besonderen Anforderungen hinsichtlich der Gebrauchstauglichkeit beinhaltet, sondern ausschließlich eine Vereinbarung zur optischen Gestaltung beinhaltet.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass dieser Umstand - wie Sie bereits richtig mitteilen - selbstverständlich die Gebrauchstauglichkeit als solche nicht berührt.

Dennoch liegt selbstverständlich ein zu berücksichtigender Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Denn hiernach ist die Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Letzteres ist ja nun in Ihrem Fall konkret nicht gegeben. Vielmehr wurde eine völlig andere Fugenfarbe verwendet.

Somit stehen Ihnen die Mängelgewährleistungsrechte der §§ 437ff. BGB offen, also zum einen Mängelbeseitigung durch Überstreichen in der vereinbarten Fugenfarbe gem. § 439 BGB, oder zum anderen Schadensersatz gem. § 440 BGB, sofern sich Ihr Vertragspartner weigert, die Arbeiten nochmals mit der vereinbarten Fugenfarbe auszuführen. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich dabei nach den anfallenden Kosten für Material und Ausführung der Arbeiten, was durch Belege entspr. Unternehmen nachzuweisen wäre.

Demgegenüber ist eine Minderung – anstelle von Schadensersatz – gem. § 441 Abs. 3 BGB grds. auszuschließen. Denn hiernach ist bei der Minderung der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dass der Kaufpreis für die Eigentumswohnung bei anderer Fugenfarbe sich erheblich verändern würde, wird demgegenüber eher schwierig nachzuweisen sein. Es empfiehlt sich daher m.E. eher, entweder Mängelbeseitigung zu verlangen oder den hierfür erforderlichen Betrag als Schadensersatz geltend zu machen.



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