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Kündigungsfristen bei Mietverhältnissen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 21.06.2010

Frage:

Kann ich meine derzeitige Wohnung ohne Kündigungsfrist kündigen? Wir wohnen seit 2004 in diesem Objekt und meine Frau ist 2006 schwer an Ms erkrankt und kann nun die Treppen (13 Stufen) zum Bad nicht mehr bewältigen sie hat eine 90% Schwerbehinderung und Pflegestufe 1.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ein Dauerschuldverhältnis, zu dem auch ein Mietverhältnis gehört, kann gem. § 314 Abs.1 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Leider ist auch die weitere Definition eines wichtigen Grundes in § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Wortlaut her nicht sehr aufschlussreich. Hiernach ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ende einer Kündigungsfrist dem kündigenden Teil nicht zumutbar ist. Man könnte nun hieraus die Schlussfolgerung ziehen, dass der ohne Zweifel leider sehr beeinträchtigte Gesundheitszustand ihrer Ehefrau eine solche Unzumutbarkeit ohne weiteres zur Folge hat.

Allerdings ist die Anwendung der Vorschrift in der Rechtsprechung sehr eingeschränkt. Zwar können neben gravierenden Vertragsverletzungen auch wesentliche Veränderungen der Verhältnisse eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Allerdings sind Einschränkungen zu beachten. So hat etwa der BGH bereits in den 90 iger Jahren entschieden, dass Störungen aus dem eigenen Risikobereich grundsätzlich kein sofortiges Kündigungsrecht begründen (so BGH NJW 1991, 1829; NJW 1996, 714). Entsprechend hat dies in der untergerichtlichen Rechtsprechung Niederschlag gefunden. Selbst eine schwere Erkrankung des Mieters soll nicht zu einer sofortigen Kündigung berechtigen (so OLG Düsseldorf, WuM 2002,94). Hintergrund ist auch hier, dass eine Erkrankung in den Risikobereich des jeweils betroffenen Vertragspartners fällt, so dass eine Interessenabwägung letztlich nicht mehr stattfindet. Der BGH hat in anderem Zusammenhang Ausnahmen von dem Grundsatz der Zurechnung zu jeweiligen Risikobereichen begrenzt zugelassen, m.E. aber bislang nicht in Zusammenhang mit einer schweren Erkrankung.

Ich gehe daher angesichts der bestehenden Rechtslage davon aus, dass eine fristlose Kündigung nicht erfolgreich durchgesetzt werden kann. Es bleibt daher nur der Weg, eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von fast drei Monaten gem. § 573 c Abs.1 BGB auszusprechen.



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