Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Nachweispflicht des Vermieters im Rahmen der Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 14.06.2010

Frage:

Ich vertrete eine Firma. die Mieter und Betreiber der örtlichen Stadthalle ist. Seit 2006 wird die Nebenkostenabrechnung mit Widerspruch belegt wegen nicht Nachvollziehbarkeit der Angaben. Obwohl für Wasser, Lüftungsenergie und Heizungsenergie Zähler vorhanden sind, erhalten wir keine detailierte Abrechnungen sondern nur Zahlenwerke mit % und Flächenanteilen. Zudem werden über unsere Zähler Einrichtungen mit den angegebenen Energien versorgt, ohne dass sie abrechnungstechisch erkennbar abgezogen werden. Genauso verhält es sich mit den Müllabgaben
Meine Frage also:

Darf der Vermieter, wenn Ablesegeräte vorhanden sind, eine nicht eindeutige Berechnung vornehmen, und muss er die Müllabrechnung, da wir einen eigenen gemeldeten Müllcontainer haben, nicht auch verbrauchsnachweislich gestalten. Und muss er nicht auf den Widerruf hin die verlangten Rechnungen uns zukommen lassen.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und führe auf Ihre Fragen, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt aus. Ferner möchte ich mich für die betriebsbedingte Verzögerung der Beantwortung entschuldigen.

Frage 1 (Umlageschlüssel)

Zur der Frage des Umlageschlüssels ist zwischen den einzelnen BK-Arten zu unterscheiden. Während für Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung zu verteilen ist (hierzu weiter unten), so ist bzgl. der sonstigen Betriebskostenarten zunächst auf die vertragliche Regelung zu verweisen. Fehlt es an einer solchen, ist grundsätzlich anteilmäßig nach Fläche umzulegen (vgl. BGH, Urt. v. 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06). Selbst wenn Zähler vorhanden sind besteht kein Anspruch des Mieters, dass diese anstelle der Grundfläche als Berechnungsmaßstab herangezogen werden (BGH, Urt. v. 12.03.2008, Az. VIII ZR 188/07). Für diese Rechtsansicht streitet § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, der diese Abrechnungsart, vorbehaltlich fehlender sonstiger Vereinbarungen, vorsieht.

Anders verhält es sich bei den Kosten der Warmwasser- und Heizungsversorgung. Hier gilt, wie oben bereits erwähnt, die HeizkostenV. Deren Regelungen sind vertraglich nicht abbedingbar, sie gelten also universal unabhängig von einer (bei Ihnen ohnehin nicht vorhandenen) vertraglichen Vereinbarung.

Gem. § 4 Abs. 1 HeizkostenV ist ZWINGEND der Verbrauch zu erfassen (also durch Zähler) und mithin verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Hier ist darauf zu achten, dass für jeden Verbraucher (Mieteinheit) gesondert der Verbrauch zu erfassen ist. Die Erfassung mehrerer, unabhängig voneinander zu sehenden Verbraucher, entspricht nicht den Regelungen der HeizkostenV. Bei der Aufschlüsselung ist sodann noch beachtenswert, dass mind. 50%, höchstens 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch, der Rest nach Fläche, abzurechnen ist (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

Frage 2 (Müll)

Ein wenig anders verhält es sich bei den Müllgebühren. Diese sind grundsätzlich nach Fläche oder Personen umlagefähig. Hier gilt also das oben Gesagte. Auch wenn Sie einen eigenen Müllcontainer besitzen (und diesen selber, außerhalb der BK-Abrechnung bezahlen), sind grundsätzlich die weiteren Kosten der Entsorgung, so theoretisch weitere Entsorgungsgefäße vorgehalten werden, umlagefähig, so nicht vertraglich eine andere Vereinbarung getroffen wurde. Steht dort nämlich bspw., dass Sie für die Müllentsorgung selber verantwortlich zeichnen, darf eine weitergehende Umlage nicht erfolgen.

Frage 3 (Belege):

Es ist gänzlich unstreitig, dass der Vermieter (egal ob Widerspruch oder nicht), auf Verlangen dem Mieter gegenüber die Kostenentstehung durch Belegeinsicht nachweisen muss. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht allerdings nicht (vgl. BGH, Urt. v. 08.03.2006, Az.: VIII ZR 78/05). Er muss dem Mieter jedoch ggf. die Einsichtnahme in seinen Büroräumen ermöglichen. Eine Pflicht zur Übersendung von Fotokopien, ggf. gegen Kostenerstattung, kann man lediglich dann verlangen, wenn das Aufsuchen der vermieterlichen Räumlichkeiten, bspw. aufgrund räumlicher Entfernung, dem Mieter unzumutbar wäre.

Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme vor Ort UND die Übersendung von Kopien, steht dem Mieter gem. § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der Nachforderung aus der BK-Abrechnung zu (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rdz. 809 m.w.N. AG Diez, Urt. v. 26.09.2001, Az.: 8 C 210/01; AG Dinslaken, Urt. v. 8.05.2001, Az.: 33 C 177/00; AG Siegburg, Urt. v. 17.05.1991, Az.: 9 C 549/90).



Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abfall

Rechnungsverjährung von Stadtwerken bei Bauvorhaben | Stand: 01.01.2017

FRAGE: Wir haben ein Einfamilienhaus gebaut und haben im November 2012 von den hiesigen Stadtwerken (oder einem Subunternehmer) die übliche planmäßige Entwässerungseinrichtung gebaut bekommen...

ANTWORT: Frage: „Die Frage handelt nun zum Punkt Verjährung, weil meines Wissens nach §195 BGB zum 31.12.2015 diese Leistung nicht mehr in Rechnung gestellt werden kann. Bezieht sich diese Verjährungsfris ...weiter lesen

Zugangsweg führt über Eigentum des Nachbarn | Stand: 31.05.2011

FRAGE: Seit 1973 wohne ich im Einfamilienhaus auf meinem eigenen Grundstück. In den Folgejahren wurde das angrenzende Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut. In diesem Zusammenhang ergaben sic...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, grundsätzlich kann Ihr Nachbar, da er Eigentümer seines Grundstückes ist, mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von der Nutzung ausschließen.Fü ...weiter lesen

Rohrbruch - Steht dem Mieter Erstattung zu ? | Stand: 07.03.2011

FRAGE: In meinem von mir vermieteten Haus ist ein Rohrbruch aufgetreten.Der Schaden wurde auch von der Gebäudeversicherung bezahlt.Da der Rohrbruch vom Mieter eine lange Zeit nicht bemerkt wurde,lief de...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: 1.: Hat der Mieter ein Recht auf diese ErstattungEin Wasserrohrbruch stellt einen Mietmangel i.S.v. § 536 ff BGB dar, der den Mieter nicht nur zur Mietminderung berechtigt ...weiter lesen

Besteht eine Pflicht zur Nachleistung auf die Nebenkosten? | Stand: 06.10.2010

FRAGE: 1.) Ich hatte meine ehemalige Mietwohnung mit dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt, habe von den drei Monaten 1 Monat noch in der Whg gewohnt und bin dann umgezogen. Die Whg stand dann zwe...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,eine Nachleistung auf die Nebenkosten müssen Sie nur dann leisten, wenn der Vermieter die angefallenen Nebenkosten innerhalb eines Jahres angefordert hat. In 2010 müsse ...weiter lesen

Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der Nebenkostenabrechnung | Stand: 17.08.2010

FRAGE: Ich habe in der Hamburger Innenstadt in einem Bürohaus eine Dienstwohnung für meine Hausmeistertätigkeit. Bei der Betriebskostenabrechnung werden mir folgende Kosten anteilig berechnet.00...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Fragestellung: Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der NebenkostenabrechnungFür eine Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine ausdrücklich ...weiter lesen

Mietminderung wegen ausgefallener Heizung | Stand: 02.03.2010

FRAGE: Ich bin Vermieter. In einer meiner Mietwohnungen ist während der in diesem Jahr doch sehr starken Frostperiode auf Grund einer Havarie an der Heizungsanlage die heizung einmal für 8,5 Stunde...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Es ist zutreffend, dass ein Minderungsrecht nur für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung besteht. Genauer gesagt ist in § 536 Satz 1 BGB geregelt, dass der Miete ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.606 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 13.01.2017
Ein sehr freundlicher, kompetenter Anwalt, der in wenigen Minuten einen komplizierten Sachverhalt lösen konnte.

   | Stand: 09.01.2017
Bei dem Gespräch mit dem Anwalt kam auch die Deutsche Anwaltshotline ins Gespräch. Neugierig geworden habe ich nach Beendigung des Telefongespräches gesucht und auch gefunden und meine Meinung kundgetan. Ich wünschte mir in unserer Nähe auch so kompotente Beratung, da ging es mir oft besser. Danke für die Beratung.

   | Stand: 09.01.2017
Trotz leicht fader Begrüßung ein starkes Gespräch welches mir zum Thema Mietrecht mehr Sicherheit gegeben hat. Ich hoffe auf Erfolg. Vielen Dank.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Mietrecht | Öffentliches Recht | Strafrecht | Abfallentsorgung | Altlasten | Biotonne | Heizungszähler | Mieter | Müll | Müllabfuhr | Müllabfuhrgebühren | Müllgebühr | Mülltonnen | Nebenkostenabrechnung | Mietpreisbremse

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns täglich mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen