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Bemessung der Grunderwerbssteuer


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 09.06.2010

Frage:

Um uns "alte" Preise zu sichern, haben wir einen Bauvertrag im Dezember 2009 unterzeichnet. Der Vertrag beinhaltete, dass wir ein Grundstück reserviert hatten (es galt noch Änderungen am B-Plan abzuwarten). Ein Rücktrittsrecht war ebenfalls im Bauvertrag notiert.

Im Mai 2010 haben wir dann ein Grundstück gekauft (ein anderes als das Reservierte, aber im selben Baugebiet). Nun sendet uns das Finanzamt (Schleswig Holstein) einen Fragebogen zu, der uns befürchten lässt, dass die Grunderwerbssteuer auch auf das Haus zu zahlen ist. Der Verkäufer des Grundstücks ist eine Erschließungsgesellschaft. Eine Bauverpflichtung bzw. eine Baubindung lag nicht vor. Die Baufirma hat absolut nichts mit der Erschließungsgesellschaft zu tun....
Müssen wir nun die Steuer auf Boden + Haus zahlen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Bemessung der Grunderwerbssteuer Stellung:

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass § 8 Abs. 2 Satz 2 Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) zwar bestimmt, dass der Wert des Grundstücks nach den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes maßgebend ist, wenn sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude bezieht.

Da Sie den Bauvertrag vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück abgeschlossen haben, könnte man daher zunächst die Auffassung vertreten, der Erwerbsvorgang habe sich auf ein noch zu errichtendes Gebäude bezogen, so dass Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer Grundstück zzgl. fertiggestelltes Gebäude wären.

Dieser Sichtweise des Finanzamtes können Sie aber entgegenhalten, dass in Ihrem Fall ein sog. "kombinierter Erwerbsvorgang" nicht vorlag, dass nämlich eine wirtschaftliche Beziehung zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag nicht bestand.

Dies ergibt sich aus folgenden Umständen:

Zum einen besteht keinerlei Zusammenhang zwischen dem Verkäufer und der Baufirma. Des weiteren bestand keine Bauverpflichtung, keine Baubindung. Vielmehr enthielt der Bauvertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht.

Ein weiteres wesentliches Argument, das gegen eine wirtschaftliche Einheit beider Verträge spricht, besteht darin, dass gerade nicht das ursprünglich reservierte Grundstück gekauft wurde, sondern ein anderes.

Weiter wesentlich ist, dass der Zeitraum zwischen Unterzeichnung des Bauvertrages mit Rücktrittsmöglichkeit im Dezember 2009 und notarieller Beurkundung des Grundstückskaufvertrages im Mai 2010 nicht als ?eng? im steuerlichen Sinne zu beurteilen ist, da weitaus mehr Zeit als nur einige Tage zwischen beiden Verträgen liegt.

Mit den o.g. Argumenten sollte es Ihnen daher  "zumindest im Einspruchsverfahren" gelingen klarzustellen, dass der Kauf des Grundstücks und der Bauvertrag kein "einheitliches Vertragswerk" darstellen, so dass lediglich auf den Grund und Boden Grunderwerbssteuer zu zahlen ist.

Es ist selbstverständlich ratsam, diese Argumentation bereits im Vorfeld eines etwaigen künftigen Einspruchs- und/oder Klageverfahrens im jetzt vom Finanzamt geforderten Antwortschreiben zu vertreten.



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