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Pflicht zur Übernahme der Instandsetzungskosten des Kachelofens


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 01.06.2010

Frage:

Haben eine Wohnung gemietet mit Zentralheizung und Kachelofen, den wir auch genutzt haben! Vom Schornsteinfeger liegt nun eine Mängelanzeige vor "Ofenrohr zu nah an Holzdecke verlegt und Oberteil (Fugen) nicht mehr dicht. Ofenrohr soll durch ein isoliertes Edelstahlrohr ersetzt werden und der Ofen muß abgedichtet werden. Wir haben von unserem Vermieter heute ein Schreiben bekommen, dass wir die Mängel bis August abstellen müssen, da wir ja den Kachelofen betrieben haben. Nach meinem Rechtsverständnis muß der Vermieter den Schaden beheben, für was zahle ich Miete.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Pflicht zur Übernahme der Instandsetzungskosten des Kachelofens

Ein Anspruch Ihres Vermieters kann sich nur aus § 13 Abs. 2 des Mietvertrages (MV) ergeben. Danach trägt der Mieter die Kosten sämtlicher Instandhaltungen und Instandsetzungen des Mietobjektes, soweit diese durch den Mietgebrauch veranlasst oder seinem Risikobereich zuzuordnen sind. Andere Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Mietobjektes trägt der Mieter bis zu einer Obergrenze von 10 % der Jahresmiete (netto) pro Jahr. Ungeachtet dieser Klausel ist der Mieter weder zur Behebung von anfänglichen Mängeln, noch zum Ersatz von irreparabel gewordenen Bestandteilen der Mietsache, von Anlagen, Einrichtungen oder Inventar noch zum Ersatz von auf höherer Gewalt oder Handlungen Dritter beruhenden Schäden verpflichtet.

Soweit der Abstand des Verbindungsstückes zur brennbaren Decke vom Kaminkehrer als zu gering moniert wird, dürften diese baulichen Mängel bereits von Anfang an bestanden haben und sind deshalb gem. § 13 Abs. 3 Satz 3 MV vom Vermieter zu tragen. Nur Falls Sie oder Ihre Tochter die brennbare Holzdecke selbst nach Einzug angebracht haben, sind Sie verantwortlich. Gleiches gilt von den übrigen Mängeln, wenn diese bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren und von Ihnen mangels bisheriger Nutzung des Ofens erst jetzt bemerkt wurden (bemerkt werden konnten!), sog. versteckte Mängel.

Anderenfalls gilt folgendes:

Dem Vermieter obliegt gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Verpflichtung, die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zum einen umfasst die Erhaltungspflicht die laufende Instandhaltung der sich abnutzenden Mietsache. Infolge der Abnutzung der Mietsache sinkt deren Gebrauchstauglichkeit, ohne damit schon mangelhaft im Sinne des § 536 BGB zu sein. Die Instandhaltungspflicht beinhaltet mithin vorbeugende Maßnahmen zur Verhinderung drohender Defekte und Schäden am Mietobjekt. Danach ist Instandhaltung die Pflicht zur Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen auftretenden Verschleißerscheinungen. Demgegenüber bezieht sich die von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasste Instandsetzung darauf, eingetretene Schäden der Mietsache, die nicht auf Abnutzung beruhen, zu beseitigen. Sie geht mithin über die Instandhaltung hinaus. Die Abgrenzung der Instandhaltungs- und der Instandsetzungspflicht ist in den Fällen von Bedeutung, in denen die eine oder andere wirksam auf den Mieter entgegen der Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB übertragen worden ist. Beide Verpflichtungen, also Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sind in § 13 MV auf den Mieter übertragen worden. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH in bestimmten Grenzen zulässig. So kann der Geschäftsraummieter auch ohne betragsmäßige Begrenzung oder sonstige Einschränkungen formularvertraglich verpflichtet werden, die über Schönheitsreparaturen hinausgehenden Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren des Mietobjektes durchzuführen, soweit diese auf den Mietgebrauch zurückzuführen sind oder dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind, vgl. BGH NJW-RR 2006, 84. Die Übertragung in Ihrem Mietvertrag dürfte deshalb zulässig sein. Klauseln, die dem Mieter darüber hinaus entsprechende Reparatur-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten außerhalb seines eigentlichen Mietgebrauchs oder seines Risikobereichs auferlegen, sind nur dann wirksam, wenn sie eine Kostenbegrenzung etwa auf max. 10 % der Jahresmiete enthalten. Derartige Klauseln sind aber ungeachtet dessen restriktiv auszulegen: Sie verpflichten den Mieter weder zur Behebung von anfänglichen Mängeln, noch zum Ersatz irreparabel gewordenen Bestandteilen, vgl. Hannemann/Wiegner MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 48 Rn 147. Da auch diese Voraussetzungen in Ihrem Mietvertrag eingehalten wurden, sind die weiteren Mängel von Ihrer Tochter zu übernehmen, sofern diese nicht bereits bei Übernahme des Mietobjektes vorlagen, (s.o.).

Hinweis: Entgegen der im Schreiben des Vermieters vom 31.05.2010 geäußerten Ansicht kann er einseitig nicht anordnen, dass der Kachelofen künftig nicht mehr betrieben werden darf. Eine solche Möglichkeit besteht nach dem Mietvertrag nur mit Ihrer Zustimmung.



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