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Mündliche Vereinbarungen über die Erbfolge


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Irina Beer
Stand: 24.05.2010

Frage:

Bin in zweiter Ehe verheiratet. Meine Frau hat 3 Kinder. Ein Sohn erbt Haus und Grundbesitz. Der erbende Sohn soll seine Geschwister auszahlen. Wirksam erst nach ihrem Tod so lautet das notarielles Testament und kann zu jeder Zeit geändert werden. Ich selbst der Ehemann besitze die General- und Vorsorgevollmacht von meiner Frau. Meine Frau ist schwer an Krebs und Osteoprose erkrankt. Vor ihrer Erkrankung war mündlich vereinbart, dass der Sohn das zu erbende Vermögen nach ihrem Tod erben soll. Eine mündliche Vereinbarung besteht seit 8 Jahren, die Erhaltungskosten für Haus und Grundstücks zu übernehmen, dafür wird keine Miete erhoben.

Tatbestand:
das Haus und Grundbesitz wurde nicht gepflegt und befindet sich in einem ungepflegten schlechten Zustand. Meine Frau konnte auf Grund Ihrer schweren Krankheit keine Kontrolle ausüben da sie bei mir in meinem Haus lebt und 15km entfernt wohnt. Ich selbst habe auch keine Kontrolle ausgeübt.
Das Haus und Grundbesitz muß verkauft werden, damit die Pflege für meine Frau bezahlt werden kann. Wir nehmen alle Leistungen der Pflegeversicherung einschließlich der Stufe 3 1510 € monatlich in Anspruch.

Nun die Überraschung. Meine Frau hat das Haus ihrem Sohn schuldenfrei überlassen. Er selbst hat auf das Haus private Grundschuldsicherungen von 59.000 Euro (war nicht für Haus und Grundbesitz bestimmt) eintragen lassen, mit ihrer Genehmigung, so die Bank.

Fragen:
was ist wenn die Ratenzahlungen für die Grundschuldsicherungen nicht mehr von Ihrem Sohn bezahlt werden? Wird das Haus verkauft, haftet meine Frau für die Grundschuldsicherung ihres Sohnes. Wird die Schuldsumme 59.000€ vom Verkaufsertrag abgezogen? Wie kann sich meine Frau gegen neue Schulden ihres Sohnes oder gegen Zinsverlust der Bank bei nicht Einhaltung der Ratenzahlungen schützen damit die Schulden nicht noch höher werden? Durch den schlechten Zustand des Haus- und Grundbesitz ist eine Wertminderung von 20.000 € bis 30.000 € entstanden so die Einschätzung eines mir befreundeten Architekten. Kein schriftliches Sachgutachten. Wer haftet für den Wertverlust?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Fragen werden wie folgt beantwortet:
1. Die Grundschuld sichert ein Darlehen, das dem Sohn Ihrer Frau von der Bank gewährt wurde. Ich gehe davon aus, dass der Sohn auch der alleinige Schuldner des Darlehens ist. Wenn er die Darlehensraten nicht bezahlt und mit der Zahlung in Verzug gerät, kann die Bank den Darlehensvertrag kündigen und die Grundschuld realisieren. In diesem Fall darf die Bank die Versteigerung des Grundstückes einleiten und betreiben. Die Versteigerung kann durch Verkauf abgewendet werden. Man muss jedoch beachten, dass bei Einleitung des Versteigerungsverfahrens ein Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen wird, wodurch der Verkaufswert des Grundstücks erheblich gemindert wird. In diesem Fall wird der Kaufpreis deutlich sinken. Das ist dadurch bedingt, dass ein Grundstück in der Regel unter dem Wert versteigert wird.
2. Von dem aus der Versteigerung oder dem Verkauf erzielten Erlös erhält die Bank den Grundschuldbetrag (59.000,00 €) bzw. die Restschuld aus dem Darlehen, wenn der Sohn die Darlehenschuld durch Ratenzahlung teilweise getilgt hat. Der Grundschuldbetrag wird vom Verkaufs- oder Versteigerungserlös abgezogen. Der Rest wird an Ihre Frau ausbezahlt.
3. Wenn das Haus verkauft oder versteigert wird und der Erlös für die Tilgung der Darlehensschuld nicht ausreicht, dann haftet der Darlehensschuldner für die Restschuld. Ihre Frau haftet als Eigentümerin des Grundstücks nicht. Nur wenn sie den Darlehensvertrag gemeinsam mit ihrem Sohn unterschrieben hat, muss sie als Gesamtschuldnerin haften. Wenn sie den Darlehensvertrag nicht unterzeichnet hat, sondern nur der Eintragung der Grundschuld zugestimmt hat, dann haftet sie für die Restschulden nicht.
4. Ihre Frau haftet nur mit ihrem Grundstück in Höhe der Grundschuld (59.000,00 €). Darüber hinaus besteht keine Haftung, wenn sie den Darlehensvertrag nicht unterschrieben hat und keine neuen Darlehensverträge unterschreibt. Gegen weitere Schulden ihres Sohnes ist sie geschützt. Sie braucht neue Schulden nur nicht zu übernehmen.
5. Für den Wertverlust des Grundbesitzes haftet in der Regel der Eigentümer. Ihre Frau kann allerdings den Wertverlust von ihrem Sohn ersetzt verlangen, wenn die mündliche Vereinbarung, die vor 8 Jahren getroffen wurde, nachgewiesen werden kann, wenn Zeugen z. B. den Abschluss dieser Vereinbarung bestätigen können. Sie gelten in diesem Fall auch als Zeuge, da Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind.
Wenn Sie befürchten, dass der Sohn Ihrer Frau die Ratenzahlungen irgendwann nicht mehr erbringen kann, und das Grundstück sowieso verkauft werden muss, um die Pflege Ihrer Frau zu finanzieren, wäre es sinnvoll, ein Versteigerungsverfahren nicht abzuwarten, sondern jetzt zu verkaufen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Sohn Ihrer Frau sich an den Pflegekosten beteiligt, um Verkauf des Grundstücks abzuwenden. Da er das Grundstück irgendwann erben soll, wird er Interesse an dieser Möglichkeit haben.



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