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Wann sind Schönheitsreparaturen vom Mieter vorzunehmen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 19.05.2010

Frage:

In meinem Mietvertrag von 1999 steht: Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 Abs. 2 AVB), weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.
Und unter obigem Absatz steht: Die vom Mieter gemäß § 3 Abs. 6 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
- das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschl. der Heizrohre.
- Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf der folgenden Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen - alle 3 Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,m Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen - alle 7 Jahre. Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
Nr. 13 (1): Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume vollständig in geräumtem und sauberem Zustand ordnungsmäßig zu übergeben.

Was muß ich nach Lage der Dinge bei Auszug wirklich tun. Ich wohne seit 11 Jahren allein in der 4-Zimmerwohnung. Ich rauche nicht. Rein optisch sind nur die Badezimmer- und die Küchendecke schmutzig. Die Doppel-Innenfenster sind allerdings wegen jahrelanger Kondensbildung während der Nach im Winter in keinem sehr guten Zustand. Ich habe vor zwei Jahren beim Vermieter angezeigt, dass sogar Schimmelbildung aufgetreten ist, aber man hat mir nur gesagt, da wäre ich schuld wegen schlechten Lüftens. Das ist total unwahr, ich lüfte, wie es sich gehört mehrfach am Tage. Die Fenster sind alt und schließen nicht gut, vielleicht kommt daher die Kondenzbildung. Letzten Winter waren die Scheiben sogar zugefroren.
Was muß ich wirklich selbst machen, bevor ich ausziehen? Könnten Sie mich bitte beraten? Ich bin eine 80jährige Rentnerin, die zu ihrem Sohn nach Frankfurt ziehen möchte, es sich aber nicht leisten kann, wenn ich so viele Schönheitsreparaturen machen lassen müßte.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

nach neuerer aber ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes brauchen Sie keine Schönheitsreparaturen vornehmen.

Der Bundesgerichtshof hat im Jahre 2006 seine bis dahin gültige Rechtsprechung in der er starre Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen zugebilligt hat, aufgegeben und starre Fristen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Mietverträgen für unwirksam erklärt. Starr sind die Fristen dann, wenn sie feste Jahresabstände vorsehen und kein Abweichen wegen unterdurchschnittlicher Abnutzung zulassen, wie das in Ihrem Fall der Fall ist.

Ich füge Ihnen den Link zur Presseerklärung des Bundesgerichtshofes bei:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=685c575969ba5c3ff57a989313479e86&Seite=2&nr=32143&linked=pm&Blank=1

Da die Klausel wegen der starren Fristen unwirksam ist, entfällt damit auch die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt.

Sie müssen die Wohnung dahingehend nur sauber gesaugt, gefegt oder gewischt übergeben.

Wo Schwierigkeiten entstehen können sind die Fenster. Sie sind zwar nicht verpflichtet, diese anzustreichen, aber Der Vermieter müsste Ihnen nachweisen, daß der Schaden durch unsachgemäße Behandlung Ihrerseits entstanden ist. Da es aber an den Fenstern liegt, sollten Sie garnichts tun. Jede Versuch die Fenster zu verbessern könnte als Eingeständnis gewertet werden. Der Vermieter sollte gegen Sie klagen müssen und dann nachweisen, daß der schlechte Zustand auf Ihr Lüftungsverhalten zurückzuführen ist, was im Zweifelsfall nicht geligen kann.
Sinnvoll kann es sein, die Fenster zu fotografieren und falls Sie jemanden im Bekanntenkreis haben, der sich mit sowas auskennt, sollten Sie ihm die Fenster zeigen, damit er später ggf. als Zeuge ausagen kann. Das sind aber alles nur vorsorgliche Tips. Ob der Vermieter das Risiko eines Schadensersatzprozesses eingeht, ist fraglich.

Wenn der Vermieter nicht binnen 6 Monaten Klage wegen eines Schadensersatzes einreicht, tritt hinsichtlich etwaiger Schäden Verjährung ein. Wenn also ein halbes Jahr nach Auszug keine Klage kommt, können Sie diese Mietsache als ausgestanden betrachten, bis auf die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr.



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