Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses

Nr. 4 Abs. 2 AVB (Allgemeine Vertragsbestimmungen) enthält die Klausel: Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmers von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen.

Die Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit in Nr. 4 Abs. 2 AVB auf die bisherige Ausführungsart ist eine unangemessene Benachteiligung. Hierdurch wird die Gesamtregelung der Schönheitsreparaturen unwirksam, BGH, Urt. v. 28.03.2007 Az: VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 (= NJW 2007, 1743).

Der BGH führt bereits im Tenor seines dem Mieter Recht gebenden Urteils aus:

»Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 Az: VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 , unter II 1 c).«

Anzuwendende Vorschriften: BGB § 535 Abs. 1 S. 2, § 307 Abs. 1 S. 1;

Das zu Grunde liegende Urteil fällte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, welches vom Landgericht Berlin und nunmehr vom BGH bestätigt wurde.

Das Berufungsgericht (Landgericht Berlin) hat ausgeführt:

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestimmung (AVB), wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.

Der BGH bestätigte dies mit folgender Begründung:

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.

1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rn 76). Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart", beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart, würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist. Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält, bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO. Rn 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die, bei isolierter Betrachtung unbedenkliche, Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 Az: VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c).

Demgemäß könnte der Vermieter von Ihnen allein nach der vertraglichen Regelung keine weiteren Schönheitsreparaturen verlangen, bzw. bei Weigerung durch Sie keinen Schadenersatz fordern oder Abzüge von der Mietkaution vornehmen; siehe jedoch unten die Erläuterungen zum Vorabnahmebogen.

Nr. 4 Abs. 2 Ihrer AVB in Verbindung mit dem Fristenplan enthält die Klausel, dass Sie verpflichtet sind, die dort aufgeführten Schönheitsreparaturen ?fachgerecht ausführen zu lassen?...
Diese Klausel benachteiligt Sie schon deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), da Sie Ihnen das Recht nimmt, die geforderten Arbeiten selbst durchzuführen.

Gleiches gilt für die Klausel in Abs. 2 des Fristenplans: ?Beim Auszug aus der Wohnung ist der Anstrich...?

Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde, Urteil des BGH vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06.

Im Ergebnis wären Sie mithin zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet, was Ihrem Vermieter vermutlich bewusst ist. Denn die Rechtsprechung bezüglich der ?Ausführungsart? ist nicht neu und einem Vermieter von der Größe des Ihrigen vermutlich hinreichend bekannt. Anderenfalls hätte er Ihnen sicherlich die Pflichten nicht durch den Vorabnahmebogen auferlegt. Denn durch die Unterzeichnung des Vorabnahmebogens haben Sie quasi Ihre Verpflichtung zur Durchführung der dort aufgeführten Arbeiten anerkannt, obwohl Sie, wie dargelegt, hierzu nicht verpflichtet gewesen wären. Das Abnahmeprotokoll stellt ein Schuldanerkenntnis dar und verpflichtet den Mieter, die darin aufgelisteten Mängel zu beseitigen. Dies gilt auch, wenn die anerkannte Renovierungspflicht über das im Mietverhältnis vereinbarte Maß hinausgeht. Für nicht aufgelistete Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren oder hätten erkannt werden können, kann der Mieter indes nicht in Anspruch genommen werden. Auch nicht für versteckte Mängel, denn dem Vermieter obliegt eine Untersuchungspflicht, der er ggf. mit einem Sachverständigen nachkommen kann, vgl. AG Brandenburg, Az.: 32 C 137/04, GE 2005, 1555. Hat der Mieter das Abnahmeprotokoll unterzeichnet, muss er im Streitfall dem Vermieter beweisen, dass die aufgelisteten Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden, vgl. LG Berlin, Az.: 64 S 119/05, GE 2006, 1037.

Inwieweit Sie ggf. bei der Unterzeichnung des Bogens getäuscht wurden oder Ihnen die Bedeutung der Unterzeichnung ggf. bewusst vorenthalten wurde, vermag ich nach dem mitgeteilten Sachverhalt nicht zu beurteilen. Kann dem Vermieter bzw. Hausmeister als dessen Vertreter Arglist nachgewiesen werden, wäre eine Anfechtung überlegenswert.

Hinweis: Zu trennen von den Schönheitsreparaturen ist die Beseitigung von Schäden, wie z.B. Entfernen und Verschließen von Dübellöchern. Diese Arbeiten sind stets vom Mieter durchzuführen. Gleiches gilt für eine Endreinigung.