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Betriebskosten nicht gezahlt - Kann der Vermieter kündigen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 06.05.2010

Frage:

Ich wollte wissen, ob der Vermieter mich mit 2 Kinder aus der Wohnung werfen kann, weil ich die Betriebskosten nicht zahlen kann, da ich nur Harz 4 bekomme?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Diese kann fristlos aus wichtigem Grund erfolgen. § 543 Abs.2 Nr. 3 a und b BGB setzt hierbei voraus, dass ein Zahlungsrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine jeweils in Höhe der Monatsmiete oder eines nicht unerheblichen Teils der Monatsmiete besteht. § 569 Abs.3 Nr. 1 BGB bestimmt ergänzend, dass der Rückstand erheblich ist, wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt.

Mit Monatsmiete ist die laufende Miete gemeint einschließlich monatlicher Betriebskostenvorauszahlung. Würde als nur die Nettomiete gezahlt und wären die monatlichen Betriebskosten offen, kommt es darauf an, wie hoch der fehlende Betrag ist. Übersteigt der insgesamt offene Betrag eine Monatsmiete, würde das den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.
Maßgeblich sind aber nur die laufenden Zahlungen. Eine einmalige Betriebskostennachforderung aufgrund einer erteilten Nebenkostenabrechnung zählt nach umstrittener aber wohl herrschender Meinung nicht als Rückstand, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB berechtigt.

Selbst wenn eine fristlose Kündigung wegen Rückstandes mit den laufenden Mieten berechtigt wäre, besteht gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB einmalig immer noch die Möglichkeit noch bis zu zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage den Rückstand auszugleichen oder die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle beizubringen. Dann wird nämlich die Kündigung nachträglich unwirksam.

Im übrigen bestünde zudem in einem gerichtlichen Räumungsverfahren die Möglichkeit, dass Sie mit zwei Kindern einen Räumungsfristantrag oder nach einem etwaigen Urteil sogar noch einen Vollstreckungsschutzantrag stellen könnten, und zwar unter den Voraussetzungen der §§ 721 ZPO, 765a ZPO. Sie würden daher in Ihrer Situation sicher nicht so schnell „auf der Straße“ stehen.



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