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Mietminderung wegen Schimmelbildung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.05.2010

Frage:

Mein Sohn hat seit September 2000 eine Mietvertrag mit Indexmiete. Er wohnt in einem Bungalow. Im gesamten Wohnbereich sind die Holzfenster undicht und die Eingangstür auch. Außerdem hat die Dacheindeckung im Winter Feuchtigkeit eindringen lassen, sodass Schimmel an den Decken entstanden ist. Wir haben den Vermieter deshalb angeschrieben und er hat ein Angebot zur Modernisierung vorgeschlagen. Nachdem wir ihn informiert haben, dass bei Indexmiete keine Modernisierungskosten umgelegt werden dürfen hat er alle Maßnahmen zurückgezogen. Er schreibt, dass er zum Schimmelbefall eine gutachterliche Stellungnahme erwartet (ohne dass jemand in den Wohnräumen eine Besichtigung der Schäden vorgenommen hat). Wie können wir uns weiter verhalten?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Mietminderung wegen Schimmelbildung

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Das Schreiben Ihre Sohnes vom 27.02.2010, in welchem er auf eine Mietminderung verzichtet, war sicherlich überflüssig und nicht sehr geschickt. Denn offensichtlich versucht der Vermieter nichts anderes, als Zeit zu gewinnen oder auf neue Ausreden zu warten. Mietminderung ist ein Druckmittel, auf das der Mieter nicht verzichten sollte. Im Ergebnis ist der Verzicht Ihres Sohnes jedoch unschädlich, da gem. § 536 Abs. 4 BGB eine derartige Vereinbarung unwirksam ist. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit keine ausreichenden Anhaltspunkte her. Allerdings sind 25 bis 30 % bei dem mitgeteilten Umfang durchaus denkbar. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Er hat lediglich das Ausmaß darzulegen. Dazu empfiehlt es sich, Fotos anzufertigen und zu archivieren.

Damit es in der Wohnung Ihres Sohnes vorangeht, kann ich nur empfehlen, ab sofort die Miete zu mindern, und zwar rückwirkend ab dem Eintritt des Mietmangels.



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kurz, knapp, aber sehr verständlich

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