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Hat der Vermieter das Recht die Ersatzschlüssel zu behalten?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 22.04.2010

Frage:

Darf ein Gewerbemieter von dem Vermieter die Schlüssel zu den angemieteten Räumen verlangen ohne dass der Vermieter dann noch Schlüssel für evtl. Notfälle behält ? Ich frage Sie als Vermieter.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

vielen Dank für Ihre Rechtsfrage, die ich Ihnen gerne auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Die Rechtsprechung, z.B. das OLG Celle (Beschluss vom 5.10.2006 Aktenzeichen 13 U 182/06) stellt sich hier auf die Seite des Mieters. In diesem Fall war es so, dass ein Vermieter die Räumlichkeiten des Mieters ohne Wissen mit einem Schlüssel betreten hatte, weshalb der Mieter daraufhin die fristlose Kündigung erklärte.
Das Gericht meinte, der Vermieter war nicht berechtigt, ohne erklärte Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu den Mieträumen zu behalten (auch nicht für Notfälle). Aus § 535 Abs.1 BGB lässt sich die Verpflichtung des Vermieters ableiten, dem Mieter die Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. zum alleinigen Gebrauch zu überlassen. Der Mieter muss also auch alleiniger Besitzer werden, in dem ihm die alleinige Sachherrschaft übertragen wird, § 854 BGB. Dies ist nicht der Fall, wenn der Vermieter noch einen Zweitschlüssel als Reserve für Notfälle zurückbehält.

Dies gilt nach Auffassung des Gerichts auch für Gewerberäume. In der Tat lässt sich dem Gesetz eine Differenzierung dahingehend, dass für gewerbliche Mieträume eine andere, sprich großzügigere Regelung gelten soll, nicht entnehmen.
Folgerichtig bedeutet die Verpflichtung zur vollständigen Schlüsselübergabe durch den Vermieter auch, dass die Mieträume ohne Einwilligung des Mieters nicht betreten werden dürfen, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor (z.B. Notfall bei Wasserschaden oder Brand) und der Mieter ist nicht zu erreichen. Demnach würde es auch eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen, wenn ein Vermieter ohne vorherige Ankündigung die Mieträume mit Hilfe seines eigenen Schlüssels betritt. Dies würde den Mieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung berechtigen.

Einen Schlüssel zum Mietobjekt kann man natürlich als Vermieter dann behalten, wenn dies mit Zustimmung des Mieters geschieht, wobei diese Vereinbarung im Mietvertrag aus Beweisgründen festgehalten werden sollte. Ebenso sollte klargestellt sein, dass die Verwendung des Schlüssels durch den Vermieter ohne nochmalige Verständigung des Mieters nur für den Notfall und darüber hinaus nur nach vorheriger Einzelfallabsprache erfolgen soll.



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