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Unrechtmäßiger Besitzer einer Immobilie verhindert stets den Verkauf

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 21.04.2010

Frage:

Vorgang: Immobilie einer Erbengemeinschaft, die finanziell nicht in der Lage ist, eine Räumungsklage gegen unrechtmäßige Inbesitznahme der Immobilie anzustreben. Wert des Hauses mit Grundstück in Berlin: Ca. 180.000,00 bis 200.000,00 EUR.
Belastung 15.000,00 ? Bank (aus DDR-Zeiten). Inzwischen haben sich rd. 20.000,00 Zinsforderungen angesammelt. Die Summe soll jetzt insgesamt eingetrieben werden, da die Bank merkt, dass durch die Besetzung (inzwischen hat die Besetzerin einen Anteil von 2% "geschenkt" erhalten) nicht verkauft werden kann. Aus diesem Grunde betreibt die Bank ein Klageverfahren beim LG Berlin um jeden Erben als persönlich haftbar machen zu können.
Ich bin mit 20% Hauptanteilsinhaberin. Da ich (altersmäßig mit Bürgschaft) für fällige Rechnungen Finanzamt, etc. rd. EURO 12.000,00 bei einer Bank aufgenommen habe, die Zinsen berechnet und die Gesamtsumme bei Verkauf der Immobilie fällig wird. Kredit gewährt bis 2012! Da weder mit einem Verkauf zu rechnen ist und laufend neue Zahlungen (die Besetzerin zahlt nichts, zahlungsunfähig); andererseits die rd. 35.000,00 EUR der Bank fällig sind, die privat eingetrieben werden sollen, bzw. steht auch eine Zwangsversteigerung im Raum, habe ich vor - und das ist die Kardinalfrage,
meiner Bank die Abtretung meines 20%igen Anteils vorschlagen, möglichst mit Grundbuchvermerk. Der Grund: Bei einer Zwangsversteigerung haben die Anteilsbesitzer wenig Chancen, ihr herausverlangtes Geld zurück zu erhalten. Durch die Besetzung wird auch wenig geboten werden. Ich denke, dass dann eine Bank größere Chancen hat, ihren Anteil geltend zu machen, so dass ich nicht auf Schulden sitzen bleibe.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ich habe Ihren Darlegungen entnommen, daß der objektive Wert der Immobilie, unter Außerachtlassung des angeblichen Nutzungsrechtes die darauf liegenden Forderungen und Lasten bei weitem übertreffen. Die Forderungen machen ungefähr 1/6 des Wertes aus.

Die unrechtmäßige Besitzerin ist inzwischen mit einem 2 % Anteil Miteigentümerin an der Sache. Spätestens damit sind wohl einstimmige Miteigentümerbeschlüsse ausgeschlossen.

Die Bank, bereitet die Inanspruchnahme der Miteigentümer als Gesamthandseigentümer einzeln in Anspruch zu nehmen.

Nun zu Ihrer Frage wegen der Abtretung Ihres 20% Anteiles an die Bank.
Ich befürchte Ihre Idee bringt nicht den von Ihnen gewünschten Effekt. Die Bank wird vielleicht die Abtretung akzeptieren. Aber es würde mich enorm wundern, wenn sie das täte und Sie dafür aus der Haftung entließe. D.h. wenn die Bank die Abtretung akzeptiert, wird Sie sich nach der Verwertung zuerst an den Verwertungserlös halten und sich wenn Der nicht ausreicht, weiterhin an Sie halten. Oder wenn die Bank die Verwertung nicht betreiben will, sich vorab an Ihr Vermögen halten, da Ihr Anteil dann ja nicht liquidiert wird. Der ist dann durch die Abtretung bestenfalls die Sicherheit, bis das Geld bei Ihnen eingetrieben ist. Letztendlich läuft es genauso, wie ohne die Abtretung.

Im Ergebnis halte ich es für die beste Lösung, wenn die Zwangsversteigerung betrieben wird. Ich denke dieser angebliche Vertrag zugunsten von Frau W. ist dabei auch kein wirklicher Hinderungsgrund. Die Frist den Vertrag als Scheingeschäft anzufechten dürfte abgelaufen sein. Aber der Erwerber kann und muss bei erstmöglicher Gelegenheit einen Mietvertrag fristlos kündigen (§§ 57 und 57 a ZVG). Der Nutzungsvertrag, ist als vergütungsfreier Mietvertrag anzugreifen.

Sollte die Zwangsversteigerung doch nicht konsequent angegangen werden, sollten Sie überlegen, ob Sie die Zwangsversteigerung als gesetzliches Mittel der Eigentumsteilung betreiben. Dazu müsste allerdings zumindest Ihr Erbenstamm an einem Strang ziehen.

Möglicherweise können Sie auch einen Geldgeber, vielleicht die Bank, gewinnen bei einer ersten Versteigerung ein geringes Angebot abzugeben, durch einen Treuhänder die Frau W. rauszuklagen und dann das unbelastete Grundstück wieder anzubieten und sich den Ertrag zu teilen.



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