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Erbengemeinschaften und die Veräußerung von Teilen der geerbten Fläche


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Wolfgang Philipp
Stand: 17.04.2010

Frage:

Eine Erbengemeinschaft bestehend aus 3 Erben, A, B und C. Das Eigentum besteht aus verpachteten landwirtschaftl. Flächen. B will seinen Anteil (ein Drittel) an einen Fremden verkaufen und hat die Miterben schriftlich informiert, auch über den Preis. Beide lehnen vor Vertragsabschluß den Kauf ab. Kann nach notariellen Vertragsabschluß mit dem Käufer, der Verkaufspreis liegt um 4 % höher als den Miterben mitgeteilt,
C jetzt noch vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Gemäß § 2034 BGB kann das Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer mit einer Frist von 2 Monaten ausgeübt werden. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts sind die Miterben zunächst nur gemeinschaftlich berechtigt. Gemäß § 2035 BGB gilt, dass das Vorkaufsrecht auch gegenüber dem Käufer ausgeübt werden kann, wenn der verkaufte Anteil bereits auf den Käufer übertragen worden ist. Die Zweimonatsfrist des § 2034 BGB beginnt aber nicht mit dem Datum des Kaufvertrages oder mit dem Zeitpunkt, in dem die Miterben von dem Kaufertrag in irgendeiner Form Kenntnis erlangt haben, sondern erst mit Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag an jeden einzelnen der Miterben. In der Regel wird das dann der Fall sein, wenn der beurkundende Notar die Miterben auf das Bestehen des Vorkaufsrechts hingewiesen hat. Die Frist beginnt erst mit dem mit der zeitlich letzten Mitteilung an die berechtigten Miterben.

Dies ergibt aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2001, AZ: IV ZR 286/00. Übt einer der Vorkaufsberechtigten Miterben sein Vorkaufsrecht nicht aus, so ergibt sich aus § 472 BGB, dass dann der verbleibende Vorkaufsberechtigte für sich alleine das Vorkaufsrecht ausüben kann. § 472 BGB lautet wie folgt: ?Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu, so kann es nur im Ganzem ausgeübt werden. Ist es für einen der Berechtigten erloschen oder übt einer von ihnen sein Recht nicht aus, so sind die übrigen berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen auszuüben.?

Soweit Sie mitteilen, beide Vorkaufsberechtigte hätten ? offensichtlich schon vor dem Vertragsabschluss ? die Ausübung ihres Vorkaufsrecht abgelehnt, ist nicht ersichtlich, ob dieser ?Ablehnung? tatsächlich rechtliche Wirkung beigemessen werden kann. Es ist zwar grundsätzlich möglich, auf das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB zu verzichten. Ob hier tatsächlich ein wirksamer Verzicht vorgelegen hat, ist nicht zu ersehen. Der Verzicht kann zwar formlos geschehen und kann auch vor der Mitteilung über das Bestehen des Vorkaufsrechts erfolgen. Es wird jedoch darauf ankommen, ob sich hinreichend sicher nachweisen lässt, ob hier tatsächlich ein wirksamer Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegen hat. Ob nach Ihrer Frage C von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann, hängt also entscheidend davon ab, ob früher abgegebene Erklärungen tatsächlich als wirksamer Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts anzusehen sind und ob gegebenenfalls der Miterbe A auf seine Ausübung des Vorkaufsrechts noch wirksam verzichtet. Wenn dies eintreten sollte, wäre tatsächlich C berechtigt, von seinem Vorkaufsrecht innerhalb der Zweimonatsfrist i.S.d. § 2034 BGB Gebrauch zu machen.

Haben tatsächlich A und C bereits im Vorfeld des Verkaufes nachweisbar und ausdrücklich auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet gehabt, so wäre der Verkauf an den fremden Dritten als wirksam zu bezeichnen.



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