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Kann von der Stadt die Senkung des Einheitswertes verlangt werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 07.04.2010

Frage:

Es geht um den Einheitswert eines Geschäftshauses, der 1994 berechtigt hoch auf Grund der hohen Mieten festgelegt worden war. Die monatliche Nettomiete ist in dem Geschäft jetzt von 1338 auf 500 Euro gesenkt worden, die beiden Mietparteien zahlen wie bisher 270 und 320 Euro Nettomiete.

Kann ich von der Stadt verlangen, dass auf dieser Basis der Einheitswert abgesenkt (angepasst) wird, zumal das Geschäftshaus in einem nicht mehr angenehmen Umfeld steht und die früheren hohen Mieten mit Sicherheit nie wieder erreicht werden?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

grundsätzlich ist es möglich, Einheitswerte angepasst werden können. Rechtliche Grundlage dafür ist Paragraph 22 Bewertungsgesetz. Die von ihnen angestrebte Änderung bezeichnet man dort als so genannte Fortschreibung. Voraussetzung für eine Fortschreibung ist zunächst, dass sich der Wert heute gegenüber dem zuletzt festgestellten Einheitswertes verändert hat, dieses kann sowohl eine Erhöhung oder eine Senkung des Wertes bedeuten. Grundsätzlich kommt es jedoch nicht bei jeder Veränderung des Wertes auch zu einer Änderung des Einheitswertes.

Eine Herabsetzung des Einheitswerts ist vorzunehmen, wenn der auf volle 100 DM abgerundete neue Wert vom alten auf volle 100 DM (Im Gesetz ist immer noch von DM die Rede, dass ändert aber an der Anwendbarkeit nichts.) abgerundeten Wert nach unten um mehr als 5.000 DM abweicht. Ist die feste Wertgrenze nicht überschritten, muss der alte auf volle 100 DM abgerundete Wert dennoch nach unten fortgeschrieben werden, wenn die Abweichung mehr als den zehnten Teil des alten auf volle 100 DM abgerundeten Wertes übersteigt und gleichzeitig mindestens 500 DM beträgt.

Grundsätzlich ist der Einheitswert eines Geschäftsgrundstückes nach dem Ertragswertverfahren ermitteln.
Die Ermittlung des Grundstückswerts auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens ist in den §§ 78 bis 82 BewG geregelt. Der Grundstückswert ergibt sich nach diesem Verfahren durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete und umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen (Abschn. 18 Abs. 1 BewRGr). Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 BewG). Grundsätzlich können Mietänderungen nur dann zu einer Fortschreibung des Einheitswertes führen, wenn die Änderung der Miete auf einer Änderung des tatsächlichen Zustandes des Grundstücks beruht. Beispiele hierfür sind Veränderungen des baulichen Zustandes, der inneren oder äußeren Verkehrs-, Wohn-oder Geschäftslage. Nach ihren Ausführungen liegt also dem Grunde nach eine Änderung vor, die zu einer Fortschreibung des Einheitswertes führen könnte. Die Frage ist nun, welche Miete anzusetzen ist. Das ist nicht die tatsächlich erzielten Miete, sondern die Miete, die erzielt worden wäre, wenn der Zustand des Grundstückes schon bei der ersten Einheitswertfeststellung so gewesen wäre, wie er heute ist. Mietänderungen, die lediglich auf der allgemeinen Entwicklung des Marktes und der Preisentwicklungen beruhen, führen grundsätzlich nicht zu einer Fortschreibung des Einheitswertes.
In Ihrem Falle ist also der Grund für die Anpassung des Einheitswertes das geänderte Umfeld des Hauses. Ob sich hier ausreichende Werte ergeben, um tatsächlich den Einheitswert zu senken, kann an dieser Stelle nicht beantwortet werden, die notwendigen in Grenzen habe ich bereits oben erläutert.
Zuständig für die Fortschreibung des Einheitswertes ist das Finanzamt beziehungsweise das örtlich zuständige Finanzamt.

Gäbe es in Ihrem Fall aber tatsächlich keinen Grund, der zur Fortschreibung des Einheitswertes berechtigen würde oder könnte die Fortschreibung des Einheitswertes noch nicht erfolgen, da das Finanzamt zum Beispiel die Fortschreibung erst im nächsten oder übernächsten Jahr vornehmen kann, dann wäre ein Erlass der Grundsteuer denkbar, hierfür wäre dann die Stadt zuständig.
Bei einer Minderung des Rohertrages um weniger als 50 % wird kein Erlass mehr gewährt. Von 50 % Minderung an (bis 99 %) beläuft sich der Grundsteuer-Erlass auf nunmehr 25 %. Geht überhaupt keine Miete mehr ein, ist also der Ertrag um 100 % gemindert, erhöht sich der Erlass auf 50 %.
Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer muss beim zuständigen Finanzamt bis zum 31. März 2010 eingegangen sein. Die Frist kann grundsätzlich nicht verlängert werden.
Soweit ich mich nicht verrechnet habe, ist bei Ihnen eine Einbuße von circa 44 % zu verzeichnen. Da das weniger als 50 % ist, kommt ein Grundsteuererlass für das Jahr 2009 nicht in Betracht, dabei wäre die Frist bis zum 31. März 2010 ebenso abgelaufen. Gehen Ihre Mieteinnahmen im laufenden Jahr weiter zurück und ergibt sich dann im Vergleich zu den normalen Mieteinnahmen eine Einbuße von 50 oder mehr Prozent, dann können Sie einen Antrag auf Grundsteuererlass zum 31. März 2011 bei der Stadt stellen.

Zusammengefasst bedeutet das, dass sie sich zum Beispiel bei einem Makler oder einer Bank erkundigen sollte, ob sich aus Ihrer Sicht der Grundstückswert im Vergleich zu 1994 deutlich geändert hat und wie die heute erzielbaren einzuschätzen sind im Vergleich 1994. Teilt man Ihnen hier eine deutliche Wertminderung mit, dann sollte auf jeden Fall auch ein Antrag auf Fortschreibung des Einheitswertes beim Finanzamt gestellt werden. Der Antrag auf Grundsteuererlass kann immer nur nachträglich gestellt werden, das heißt bis zum 31. März des Folgejahres, wobei dabei der eigentlich normale Mieterlös um mindestens 50 % zurückgegangen sein muss.



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